תמ"א 35

תמ"א 35: המצפן התכנוני של מדינת ישראל

תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור (תמ"א 35) היא המסמך הסטטוטורי המשפיע ביותר על עתיד המרחב בישראל. התוכנית, שאושרה ב-2005, החליפה את תכנון החירום של שנות ה-90 בחזון ארוך טווח המאזן בין פיתוח מואץ לשמירה על משאבי טבע ומורשת.

שפת המרקמים: חלוקת הארץ לקטגוריות

בניגוד לתוכניות עבר, תמ"א 35 פועלת באמצעות "מרקמים" – אזורי תכנון המגדירים את מדיניות הפיתוח:

1. מרקם עירוני: מנוע הצמיחה המרכזי. כאן מתרכז עיקר הפיתוח, הצפיפות ועירוב השימושים, תוך חיזוק ערים קיימות והישענות על תחבורה ציבורית.

2. מרקם כפרי: נועד לשמר את אופי ההתיישבות הכפרית. הפיתוח כאן מוגבל במכסות יחידות דיור כדי למנוע פרבור.

3. מרקם שמור (ארצי ומשולב): אזורים בעלי רגישות נופית גבוהה. במרקם השמור הארצי חל איסור כמעט מוחלט על בנייה.

4. מרקם חופי: רצועה המגנה על קו החוף ומבטיחה נגישות לציבור.

עקרונות הליבה של התוכנית

• הפיזור המרוכז: שינוי המדיניות המסורתית. המטרה היא פיזור ברמה הלאומית (חיזוק הנגב והגליל) אך ריכוז ברמה האזורית (מניעת התפרסות בשטחים פתוחים).

• בנייה צמודת דופן: חובה סטטוטורית המונעת בנייה "מנותקת" בלב הטבע. כל הרחבה חייבת להתבצע בצמידות פיזית לשטח הבנוי הקיים.

• עירוב שימושים: מעבר לעיר רב-תפקודית המשלבת מגורים, תעסוקה ומסחר, תוך התאמה לתעשיות עתירות ידע.

• תכנון מוטה תחבורה: קביעת עוצמות בנייה בהתאמה מלאה למערכות הסעת המונים (מטרו ורק"ל).

חישוב "צפיפות"

בשנת 2022 נכנס לתוקף שינוי מס' 4, המהווה קפיצת מדרגה בציפוף הערים. השינוי עבר לחישוב צפיפות ברוטו והגדיר "מתחמים אינטנסיביים" סביב צירי תחבורה ראשיים, שם תותר בנייה בעצימות מקסימלית.

יישום: משמעות תמ"א 35 בניתוח השקעה בקרקע

עבור משקיע בקרקע שאינה זמינה לבנייה, תמ"א 35 היא לא רק מסמך תיאורטי – היא תעודת הביטוח או גזר הדין של ההשקעה. 

כשבאים לבחון עסקה לרכישת קרקע יש לבחון, בין היתר, את הסוגיות הבאות: 

מבחן המרקם: האם בכלל יש פוטנציאל?

הבדיקה הראשונה של כל משקיע חייבת להיות זיהוי המרקם שבו נמצאת הקרקע.

• קרקע במרקם עירוני: סיכוי גבוה לשינוי ייעוד למגורים או תעסוקה. 

• קרקע במרקם שמור/חופי: הסיכוי להפשרה שואף לאפס. השקעה בקרקע כזו היא לרוב איבוד הון, שכן הוראות התמ"א גוברות ומכתיבות את הוראות תוכניות המתאר המקומיות.

עקרון צמידות הדופן 

משקיעים רבים טועים לחשוב שקרקע הקרובה לעיר תופשר במהירות. תמ"א 35 מחייבת בנייה צמודת דופן. 

היינו, אם הקרקע שלכם "מדלגת" על שטחים ריקים אחרים שקרובים יותר לעיר, התוכנית תחסום את קידומה עד שכל הרזרבות הקרובות יותר ינוצלו.

צפיפות 

תיקון 4 לתמ"א 35,הגדיל משמעותית את כמות יחידות הדיור שניתן לבנות על דונם במרקם העירוני. עבור המשקיע, זה אומר ש"זכות לדירה" עשויה לדרוש פחות מ"ר של קרקע מבעבר, מה שמעלה את הערך הפוטנציאלי של כל מטר רבוע בבעלותו.

יחד עם זאת חשוב לוודא שהעסקה מציעה די מטרים רבועים כדי שניתן יהיה לקבל תמורתם דירה או שטחים סחירים אחרים בעתיד. 

זיהוי "אזורי קונפליקט"

תמ"א 35 מצמצמת את אזורי הפיתוח ל-9% משטח המדינה. 

השקעה חכמה מתמקדת בקרקעות שנמצאות בתוך ה-9% הללו, אך סובלות כרגע מסטטוס חקלאי. הבנת המפה מאפשרת למשקיע לדעת מראש היכן המדינה מתכוונת לצופף, ובכך להקדים את השוק.

לסיכום - תמ"א 35 היא מסננת ראשונית. קרקע שאינה עולה בקנה אחד עם עקרונות המרקמים וצמידות הדופן של התוכנית, היא קרקע שסיכויי המימוש שלה נמוכים מאוד, ללא קשר להבטחות שיווקיות כאלו ואחרות.