מטרו

המטרו - כל מה שעליכם לדעת!

מערכת המטרו (רכבת תחתית) היא מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן) והקמתה היא פרויקט ענק שילוו אותנו בעשורים הבאים.

המטרו יעבור בתחומן של 24 רשויות בגוש דן, בתוואי שאורכו כ-150 ק"מ, ויאפשר נסיעה מהירה ונוחה בין מקומות שונים. המטרה העיקרית של המטרו היא לספק חלופה נוחה לרכב הפרטי, ובכך להפחית את העומס בכבישים ואת זיהום האויר. המטרו מהיר יותר מרכבת קלה והוא צפוי להגיע לתחנה (מתוכננות 109 תחנות!) בתדירות של דקה וחצי עד מספר דקות בודדות, ולשרת כ -40,000 נוסעים בכל כיוון.

פרוייקט להקמת המטרו החל באישורן של התת"לים - תכניות תשתית לאומית, שקובעות הוראות להקמת 3 קווי מטרו:
קו M1, קו M2 וקו M3.

קו מטרו - M1

קו זה אורכו כ-85 ק"מ, והוא מחבר את הערים הצפוניות (כפר סבא רעננה וכו') והדרומיות (ראשון לציון, רחובות, רמלה וכו') עם העיר תל אביב. הקו יעבור ב- 14 רשויות, ויכלול 62 תחנות, ו- 2 מתחמי דיפו. 

קו מטרו M1 אושר ב -3 תכניות תשתית:

א. תתל 101/א – קו M1 דרום, מצומת חולון דרומה עד רחובות ולוד.

ב. תתל 101/ב - קו M1 צפון, מצומת חולון צפונה עד צומת גלילות ברמת השרון.

ג. תתל 101/ג – קו M1 צפון – מקטע צפוני, מצומת גלילות ועד רעננה וכפר סבא - תכנית זו טרם אושרה. 

קו מטרו - M2

קו זה אורכו כ-25 ק"מ, הוא נע בציר מזרח - מערב ומחבר את הערים ממזרח לתל אביב עם מרכז העיר, הקו יעבור ב- 9 רשויות, ויכלול 22 תחנות, ומתחם דיפו אחד.

קו זה אושר ב תתל 102 – קו M2.

קו מטרו - M3

קו חצי טבעתי בארך של כ- 39 ק"מ, המחבר את קווי המתע"ן השונים, הקו יעבור ב- 13 רשויות, ויכלול 25 תחנות ומתחם דיפו אחד.

קו זה אושר ב תתל 103 - קו M3.

מטרת התת"לים היא להקצות שטחים המיועדים לרצועת מתע"ן שעיקרה בתת הקרקע בהם ניתן יהיה להקים מנהרות ומסילות למטרו, וכן מתקנים ותשתיות הדרושים להפעלת המטרו מעל ומתחת לקרקע ומבנים נוספים הנדרשים לצורך המטרו, הקמתה, הפעלתה ותחזוקתה. עוד נקבעו בתת"לים השטחים המיועדים להקמת תחנות המטרו וכן שטחים המיועדים למרכז תחזוקה ותפעול המטרו (דיפו).

התכניות גם קובעות הוראות ותנאים לבינוי ופיתוח, אשר יאפשרו הקמת המטרו, והמתקנים הדרושים להקמתה, הפעלתה ותחזוקתה, וכן הוראות לשמירה על הסביבה ולצמצום מפגעים סביבתיים ובטיחותיים בעת הקמה ובעת הפעלת המטרו, הוראות גמישות ביחס למרכיבים שונים כגון הסטת מיקומן של תחנות לתחבורה ציבורית והכניסות אליהן וחסימות כניסות לחניות ככל הנדרש עקב הקמת המטרו.

כמו כן התכניות הללו קובעות הוראות לעניין הפקעתן של קרקעות לצרכי ציבור, לרבות הפקעות זמניות והוראות לעניין הריסת מבנים.

לסיכום - ישנן 5 תכניות תשתית להקמת המטרו, המקודמות בות"ל (ועדה לתשתיות לאומיות) על ידי משרד התחבורה וחברת נת"ע. בשנת 2022 אושרו תת"ל 101/א, תת"ל 101/ב ותת"ל 103 ובשנת 2024 אושרה תת"ל 102. תת"ל 101/ ג נדונה בדצמבר 2023 בוועדת משנה להערות והשגות במליאת הות"ל.

שימו לב - המועד שבו אושרו התכניות הללו חשובות מאוד להגשת תביעות פיצויים בגין ירידת ערך, משום שלפי החוק ניתן להגיש תביעות אלה תוך 3 שנים בלבד!

לאחר אישור התכנית הסטטוטורית לקו המטרו, יקודם תכנון מפורט לביצוע וחפירת מסילות המטרו. 

כיצד ניתן לבדוק האם הקרקע שבבעלותכם נכללת בתכניות המטרו?

תוכלו להיכנס למערכת חצב של משרד התחבורה ולבדוק לפי גוש חלקה ואפילו האם הקרקע שלכם כלולה בפרוייקט המטרו -למעבר למערכת

מתחמי תחנות המטרו - תמ"א 70

לתחנות המטרו חשיבות מיוחדת, משום שאלו הולכות לשמש כמוקדי פעילות עירונית אינטסיבית, ולשמש כמרחבים אורבניים צפופים מרובי שימושים. תחנות המטרו מאפשרות העצמת שימושי הקרקע, ניצול משאב הקרקע באופן אפקטיבי הכולל זכויות בניה גבוהות ועירוב שימושים.

לטובת תכנון אורבני אפקטיבי ויעיל במתחמי התחנות, עמלים בימים אלה מוסדות התכנון על אישורה של תמ"א 70 שמטרתה להתוות את מדיניות התכנון האורבני במרחבי תחנות המטרו. כזכור מתוכננות 109 תחנות!

מטרות התמ"א הן הגדרת תחומי העצמה סביב תחנות המטרו, קביעת הוראות להעצמת בניה, קביעת הנחיות לפיתוח רשת תנועה סביב התחנה וחיבור לאמצעי תחבורה נוספים, וכן קביעת הוראות להכנת תכניות מקומיות במרחב התחנות.

למעשה התמ"א מבוססת על עקרונות "תכנון מוטה תחבורה ציבורית" שכוללים: הגדלת השימוש בתחבורה ציבורית עתירת נוסעים, מרחב ציבורי המעודד הליכתיות ורכיבה על אופניים, עירוב שימושים הכולל מגורים, תעסוקה מסחר ומגוון שירותים במרחק הליכה, ניצול השימוש בקרקע באמצעות העצמת הבניה, ציפוף ובינוי יעיל וקומפקטי, קישוריות ונגישות מוגברת במרחב הציבורי להגעה מהירה אל תחנת מתע"ן וממנה אל המרחב, הפחתת תקני חניית רכב פרטי למינימום ופינוי מקום לטובת מרחב ציבורי ואורבני, תמהיל דיור מגוון כגון דיור מכליל, דיור בהישג יד וכו'.

מהו "מרחב ההשפעה"?

מרחב ההשפעה, הוא האזור המקיף את התחנה, במרחק של כ-10 דקות מהתחנה, בין 600-800 מ"ר מהתחנה. אזור זה משפיע על בחירת הציבור בשימוש באמצעי תחבורה .

על כן, קיימת חשיבות לתכנון מיטבי של רשת הרחובות במתחם ההשפעה ועל אופן הבינוי והעצמת הזכויות באזור זה - לכך נועדה תמ"א 70.

מרחב ההשפעה מחולק ל-3 מתחמים:

1. מרחב הליבה - המרחב שסמוך לתחנה, המצוי במרחק של כ-50-100 מ' מהתחנה.

2. טבעת ראשונה - המרחב המצוי במרחק של כ-300 מ' ממרכז התחנה. הטבעת הראשונה כוללת גם את מרחב הליבה.

3. טבעת שניה - המרחב שבין הטבעת הראשונה לבין גבול התכנית, המצוי במרחק של כ-600-800 מ' מהתחנה.

תמ"א 70 מאבחנת בין מתחמים אלו, וקובעת הנחיות מיוחדות לתכנון כל אחד מהם, לרבות תכנון עוצמות הבניה בכל מתחם, קביעת אופי המרחב הציבורי, נגישות, עירוב שימושים ועוד.

איך ניתן לאתר את מיקום המקרקעין שלכם ביחס למרחבי הליבה?

ראשית בודקים האם המקרקעין מצויים בתחומי "הקו הכחול" של התכנית - הקו הכחול הוא המסגרת התוחמת את גבולות התכנית.

מרחבי הליבה מסומנים ויש לבדוק האם הנכם מצוים במרחב זה.

הטבעת הראשונה מסומנת באדום מקווקו, כך שניתן לבדוק האם המקרקעין מצויים בטבעת זו המקיפה את מרחב הליבה.

כל מה שמעבר לתחום המסומן של הטבעת הראשונה ועד לגבולות הקו הכחול מצוי בטבעת השניה 

ישנם סימונים נוספים כגון סימון "אזור עירוני מוטה מטרו" המיועד להתחדשות עירונית המבוססת על עקרון תכנון מוטה תחבורה ציבורית - עיקרון שפורט לעיל, וכן סימון "אזור פיתוח במרחב תחנה", הכולל קרקעות ריקות או בנויות בדלילות, המיועדים לפיתוח אורבני המבוסס על עקרון תכנון מוטה תחבורה ציבורית.

מוזמנים לפנות אלינו ונסייע לכם באיתור המקרקעין שבבעלותכם על גבי התשריט והבנת המשמעויות הכרוכות בכך!

מה המשמעות של מיקום המקרקעין שלכם מבחינת זכויות הבניה?

כפי שציינתי קודם, אחת ממטרות תמ"א 70 היא ניצול המקרקעין במרחבי תחנות המטרו והפיכתם למוקדים עירוניים. הגשמת עיקרון זה תיעשה על ידי הקניית זכויות בניה עצימות במרחבי המטרו, שילכו ויתגברו ככל שמתקרבים לתחנת המטרו.

המונח שבו משתמשים כדי לקבוע את זכויות הבניה במרחבי המטרו מכונה "רח"ק מינימאלי ממוצע לתכנית". רח"ק משמעו - רצפה חלקי קרקע- והוא למעשה מספר שבו מכפילים את שטח המגרש (ממנו יש לגזור את זכויות הבניה) כך שהתוצאה המתקבלת היא זכויות הבניה אותן ניתן לממש במקרקעין.

דיור מכליל, דיור בהישג יד ותמהיל מגוון של דיור:

תמ"א 70 מבקשת לעודד מגוון אוכלוסיות ומשקי בית במרחב האורבני הקרוב לתחנות המטרו על מנת לתת אפשרות למנעד אוכלוסיות ברמות שונות של הכנסה, בהרכבי משפחתיים שונים, ובמנעד גילאים ליהנות מרמת הנגישות הגבוהה בקרבת התחנות, זאת באמצעות התווית מדיניות דיור מכליל, מגוון ובהישג יד.

תמהיל דיור מגוון - באמצעות הגדרת דיור מכליל, בהתאם לתמ"א/ 35, שינוי 4 – דיור מיוחד כדוגמת דיור מוגן ומעונות סטודנטים וכן דירות קטנות (30 עד 55 מ"ר ובאישור מוסד תכנון, עד 80 מ"ר), לרבות מרחב מוגן דירתי.

תמ"א 70 קובעת שיעור מחייב של דיור מכליל, בכל תכנית מפורטת הכוללת תוספת של 100 יח"ד – לפחות 25% מכלל יחידות הדיור בתכנית כדיור מכליל, מתוכן לפחות 15% כדירות קטנות. באזור עירוני מוטה מטרו רשאי מוסד תכנון, לקבוע דיור מכליל בהיקף שלא יפחת מ- 20% מיחידות הדיור.

דיור בהישג יד - יצירת מלאי יציב של דיור בהישג יד שמשתלב ברקמת הקהילה. תמ"א 70 קובעת כי במניין דיור מכליל, ניתן לכלול גם דיור בהישג יד לפי התוספת השישית לחוק (שכירות ארוכת טווח, חלקו במחיר מופחת), ובלבד שכמות הדירות הקטנות בתכנית לא תפחת מהקבוע בתמ"א.

בנוסף, תמ"א 70 קובעת כי במגרשים ציבוריים גדולים שגודלם 7 דונם ומעלה, יבחן מוסד התכנון את האפשרות להתיר ביעוד זה גם יעוד לדיור בהישג יד להשכרה כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה - 2014.

אז מה סטאטוס תמ"א 70 נכון לעתה?

תמ"א 70 מצויה בהליכי אישור, ועם סיום הכנתה היא תאושר על ידי הממשלה. נכון לעתה, פורסמו הוראות מגבילות מכח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, לגבי קידום היתרים במרחבי המטרו, ואלו עיקרן:

מה יקרה לאחר שתאושר תמ"א 70?

תמ"א 70 לכשתאושר אינה מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה, ונדרש לאשר תכניות מפורטות לפני הוצאת היתרים.

נכון לעתה התמ"א מצויה בשלב של העברתה להתייחסויות הועדות המחוזיות כך שהיא טרם אושרה. 

7 תחנות זהב - מחמ"ש - תמ"א 65

מתחמי הדיפו - תמ"א 70

חישוב זכויות בניה במקרקעין בהם עובר המטרו - תמ"א 60

חוק המטרו - חישוב היטלי השבחה ופיצויים בגין ירידת ערך

החוק החדש להפחתת היטלי השבחה נועד לעודד בנייה ופרויקטים נדל"ן באזורים שבהם עתיד לקום המטרו. היטלי השבחה הם מס שמשלמים בעלי נכסים כאשר ערך הנכס שלהם עולה, למשל בגלל הקמת תחנת מטרו בסביבה. החוק החדש מציע הקלות במס הזה, כדי לעודד את בעלי הקרקעות והיזמים לבנות פרויקטים חדשים באזורים האלה.

למה זה חשוב?

• פיתוח עירוני: ההקלות בהיטלי השבחה יכולות לעודד פיתוח של מבני מגורים, משרדים ומסחר באזורים שבהם המטרו עובר. זה יכול להביא לצמיחה כלכלית ולשיפור התשתיות.
• נגישות: הפרויקטים החדשים שייבנו יאפשרו ליותר אנשים לגור או לעבוד קרוב לתחנות המטרו, מה שיגביר את הנגישות לתחבורה הציבורית.
• איכות חיים: המטרו והבנייה החדשה יחד יכולים לשפר את איכות החיים באזורים האלה, על ידי יצירת מרכזי עניין חדשים, הגדלת היצע החנויות והמסעדות ושיפור הנוחות והיעילות של התחבורה.

החוק החדש להפחתת היטלי השבחה הוא צעד חשוב לקידום פרויקט המטרו ולפיתוח עירוני בר-קיימא. הוא מעודד בנייה חדשה באזורים שבהם המטרו עובר, מה שיכול להביא לשיפור משמעותי באיכות החיים של התושבים.

חשוב לדעת שמס ההשבחה פחת מ-75% ל-60% וזאת רק עד שנת 2030. לכן כדאי להקדים ליזום תכניות בסביבת תחנות המטרו.

הפקעות המטרו - שלא לצרכי ציבור - האמנם?

פיצויי הפקעה

הפקעות שטחים ייעשו בהתאם לתוכניות המטרו שפורטו לעיל, המאפשרות הפקעת שטחים הכלולים בתכניות לטובת הקמת מיזם המטרו.

כל בעל זכות בשטח שעתיד להיות מופקע, יקבל הודעה אישית – לכתובתו בנכס המופקע או לכתובת הרשומה במשרד הפנים.

בהודעה זו יימסרו פרטים לגבי התוכנית, ההפקעה, אופן חישוב הפיצויים ופרטי הגורמים המקצועיים בנת"ע שאיתם אפשר להיות בקשר ישיר להמשך התהליך.

נוסף על כך, לאחר שיאושרו צווי ההפקעה, תפרסם נת"ע את כל תשריטי ההפקעות באתר החברה ובאתר זה, תיצור קשר עם כל הגורמים הרלוונטיים ותסייע בהעברת כל מידע הנדרש לצורך התהליך.