חישוב זכויות בניה סביב תחנות המטרו

רח״ק, המטרו ומתחמי ההשפעה: מדריך מעשי לבעלי קרקע, יזמים ומקבלי החלטות

רח״ק - רצפה חלקי קרקע - הוא המדד המרכזי לחישוב זכויות בנייה באופן נפחי. 

הרח"ק הוא מספר המשמש לקביעת עוצמת הפיתוח המותרת במגרש, ומאפשר גמישות תכנונית כל עוד נשמר סך הנפחים המאושר. 

בתכניות סביב תחנות המטרו ערכי רח״ק משמשים כלי לציפוף, לעירוב שימושים ולהתאמת המרקם העירוני למערכת תחבורה עתירת נוסעים. המאמר מפרט מהו רח״ק, כיצד מחשבים, מה נכנס לחישוב ומה לא, ואיך הוא מתחבר למתחמי ההשפעה של המטרו.

________________________________

מהו רח״ק ולמה הוא חשוב

רח״ק הוא יחס בין סך כל שטחי הרצפה הבנויים המותרים במגרש לבין שטח הקרקע של אותו מגרש. לדוגמה, רח״ק 4 פירושו שניתן לבנות 4 מ״ר בנוי על כל 1 מ״ר קרקע. בניגוד לאחוזי בנייה, רח״ק מתאר ישירות את הנפח המותר ומעניק חופש תכנוני בבחירת הצורה והפריסה של הבינוי בכפוף להוראות נוספות בתכנית כגון גובה מירבי, קווי בניין, שטחים פתוחים וחזיתות פעילות.

נוסחה בסיסית

שטחי בנייה מעל מפלס הכניסה הקובעת ÷ שטח המגרש 

דוגמה קצרה

מגרש 1,000 מ״ר עם רח״ק 4 יאפשר עד 4,000 מ״ר עילי. היזם יכול לממש זאת כמגדל צר יותר או כמה מבנים נמוכים יותר, כל עוד נשמרים יתר תנאי התכנית.

________________________________

מה נכלל במניין רח״ק

הכלליים הבאים משקפים את הפרקטיקה הרווחת. תמיד יש לבדוק את הוראות התכנית החלה, שכן ייתכנו חריגות או הגדרות ספציפיות.

נכלל בדרך כלל

• שטחים עיליים מעל מפלס הכניסה הקובעת
• שטחים עיקריים ושירות הנמנים לשטח עיקרי לפי התכנית כגון דירות, משרדים, מסחר, לובי, חדרי מדרגות וממ״דים בהתאם להגדרות.
• הקצאה מבונה לצורכי ציבור המשולבת בבניין פרטי
• כאשר מבני ציבור משולבים בתוך פרויקט על מגרש פרטי, הם נספרים לרוב במניין השטחים אלא אם נקבע אחרת בהוראות התכנית.
• שטחים שסווגו מפורשות כנספרים
• לעיתים תכנית מגדירה שטחים מסוימים כנספרים או מעניקה להם תוספת ייעודית. יש לפעול לפי לשון התכנית.

לא נכלל בדרך כלל

• מרתפים וחניונים תת קרקעיים
• שטחים מתחת למפלס הכניסה הקובעת אינם נמנים לרח״ק, למעט אם התכנית קובעת אחרת.
• דרכים, שצ״פים והפרשות לצורכי ציבור שנגרעו מהמגרש. החישוב נעשה על שטח המגרש נטו לאחר ניכויים.
• מגרשי ציבור ייעודיים ושטחים פתוחים ייעודיים
• מגרשים שיועדו לתכלית ציבורית או לשטח פתוח אינם נכללים בחישוב רח״ק של המגרשים הסחירים.
• אלמנטים חיצוניים שאינם מוגדרים כשטח בנוי
• לדוגמה מרפסות לא מקורות או שטחים מקורים למחצה עשויים שלא להיספר, בהתאם להגדרות התקפות.
• מבנים לשימור
• עצם השימור אינו מוציא את המגרש מן החישוב, אך בפועל היכולת לממש את מלוא הרח״ק עשויה להיות מוגבלת. האיזון נעשה ברמת התכנית באמצעות העברת נפחים למגרשים אחרים, אם התכנית מאפשרת.

________________________________

למה רשויות ומוסדות תכנון מעדיפים רח״ק

• מדד כמותי שקוף שמתורגם ישירות לשטחי רצפה.
• מאפשר גמישות עיצובית תוך שמירה על שליטה בעוצמת הפיתוח.
• מקל על קביעת יעדי צפיפות ברמה רובנית ומטרופולינית.
• מתאים למנגנוני איזון בין מגרשים בתוך אותה תכנית כאשר יש מגבלות נקודתיות.

________________________________

רח״ק, המטרו ומתחמי ההשפעה

המדיניות סביב תחנות המטרו בנויה על עקרונות של פיתוח מוטה תחבורה. בפועל זה אומר:

קביעת ערכי רח״ק גבוהים יותר בסביבת תחנה בטווחי הליכה קצרים, עם ירידה מדורגת ככל שמתרחקים מהתחנה.

שימוש ברח״ק כמינימום ממוצע על פני כלל המגרשים הסחירים בתחום התכנית. כך ניתן לאזן בין מגרשים עם מגבלות לבין מגרשים בעלי כושר נשיאה גבוה יותר.

עירוב שימושים כחלק מהיעד התכנוני. במוקדי נגישות גבוהים מעודדים תמהיל של מגורים, תעסוקה ומסחר כדי ליצור רצף פעילות יומיומי.

ניהול הביקוש לרכב פרטי באמצעות תקני חניה מרביים נמוכים בסביבת תחנה, כך שהבינוי הגבוה נשען על תחבורה ציבורית איכותית.

תיאום בין רח״ק לבין כלים משלימים כגון מדרכות רחבות, חזיתות פעילות, שטחים פתוחים כיכרות ופתחים אורבניים, כדי שמימוש הנפח לא יבוא על חשבון איכות המרחב הציבורי.

מה זה אומר לבעלי קרקע וליזמים

במתחמי ההשפעה של תחנות המטרו רח״ק הוא מצפן התכנון. תכנית טובה תציין יעד נפחי לכל טבעת סביב התחנה ותאפשר גמישות פנימית. אם מגרש מסוים כפוף לשימור, למגבלות רעש או למגבלות תעבורה, ניתן לעיתים להשלים את הנפח במגרש סמוך בכפוף למנגנוני איזון התכנית.

________________________________

השפעות משפטיות וכלכליות שכדאי להכיר

רח״ק משפיע ישירות על פוטנציאל השבחה ושווי הקרקע. שינוי ערכי רח״ק בתכנית חדשה עשוי ליצור חיובי היטלים גבוהים .

חישוב נכון של הנפחים הדרושים לבניין הרצוי יחד עם דרישות חניה, שטחים ציבוריים משולבים ושטחי שירות, מונע הפתעות בשלבים מתקדמים.

במתחמי מטרו ייתכנו תכניות הכוללות מערך תמריצים שמטרתן לזרז מימוש. חשוב לבחון מועדים, שלבי ייזום ודיוק התכנון כדי ליהנות מהם.

________________________________

מה לבדוק לפני תכנון או עסקה

זיהוי התכנית החלה והוראותיה הנוגעות לרח״ק, לשטחים נספרים ולמגבלות גובה וקווי בניין.

חישוב שטח המגרש נטו לאחר הפרשות לצורכי ציבור.

מיפוי מגבלות ייחודיות כגון שימור, תעופה, רעש, תשתיות תת קרקעיות וחזיתות פעילות.

בחינת אפשרות לאיזון זכויות בתוך התכנית אם קיימת גמישות בין מגרשים.

בניית טבלת שטחים ראשונית שמפרידה בין עיקרי, שירות, ציבור משולב, מרתפים וחניה.

בדיקת השפעות כלכליות לרבות היטלים, תשלומי פיתוח והשלכות על שווי העסקה.

________________________________

סיכום

רח״ק הוא אבן יסוד בתכנון בישראל בכלל ובסביבת המטרו בפרט. הוא מתרגם את חזון הציפוף והעירוב למספר אחד ברור, מעניק גמישות במה לבנות ואיך, ומאפשר לרשויות לנהל עוצמות פיתוח בצורה מושכלת. הבנת מה נספר ומה לא, ואיך זה מתקשר לטבעות סביב תחנה, היא המפתח לניצול מיטבי של זכויות וליצירת פרויקטים טובים, בני קיימא וכלכליים.

מוזמנים לפנות ולבצע בדיקת זכויות מלאה ולגבש אסטרטגיית מימוש תכנונית וכלכלית מותאמת.