תמא 70 וזכויות בניה סביב תחנות המטרו

 מקרקעין מיועדים "בחוק המטרו - ניתוח מקיף"

מבוא

פרק מקרקעין מיועדים בחוק המטרו מהווה מסגרת חקיקה חדשנית המיועדת לווסת את פיתוח השטחים סביב תחנות המטרו העתידיות. הפרק קובע מנגנון משפטי מורכב המבוסס על חלוקת תמריצים כלכליים בין הרשויות לבין בעלי הקרקעות, תוך יצירת איזון בין האינטרס הציבורי בפיתוח תחבורה ציבורית לבין זכויות הקניין הפרטיות.

סימן ד': פיתוח מקרקעין מיועדים - הגדרות יסוד

הגדרות מרכזיות (סעיף 58)

בעל קרקע - ההגדרה כוללת שתי קטגוריות עיקריות:

1. בעלות מלאה: מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעלים או זכאי להירשם ככזה במועד פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות

2. חכירה ראשית: בעל זכות חכירה ראשית במקרקעי ישראל על פי חוזה חכירה למטרות מגורים, תעשייה, מסחר או מלונאות, כולל מי שהועברה לו הזכות

מקרקעין מיועדים - ההגדרה מקיפה ארבעה סוגי מקרקעין במתחמי השפעה:

ארבעת סוגי המקרקעין המיועדים:

1. מתחם דפו - מקרקעין המיועדים לשמש כמתחם דפו כפי שנקבע בתוכנית מתאר ארצית 70 (תמ"א 70)

2. תחנת מטרו מיועדת לפיתוח - מקרקעין המיועדים לשמש כתחנת מטרו הבונה את עתידה של הסביבה ומאפשרת פיתוח נרחב

3. מרכז תחבורתי משולב - מקרקעין המיועדים לשמש כמרכז המשלב מערכות תחבורה שונות

4. תת-הקרקע של תחנה למערכת תחבורה עתירת נוסעים - החלק התת-קרקעי של תחנות המטרו שנקבעו בתוכנית המטרו

חשוב לזכור: כל הסוגים הללו מוגדרים כ"מקרקעין במתחמי השפעה" - כלומר, מדובר במקרקעין הנמצאים בתחום ההשפעה של מערכת המטרו ולא בכל מקרקעין.

תחנת מטרו מיועדת לפיתוח - הגדרה מדוייקת המתייחסת לתחנת מטרו המוקמת על מקרקעין שברובם לא היו מיועדים לדרך ערב אישור תוכנית המטרו, בהתאם לתוכנית מקומית או מפורטת.

עיקרון מרכזי: המקרקעין המיועדים הם אלה שהופכים רלוונטיים לפיתוח כתוצאה מהקמת מערכת המטרו, ולא מקרקעין שכבר היו מיועדים לתחבורה מלכתחילה.

זכויות הבנייה המקוריות - השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מיועדים כפי שהיה קבוע לפני אישור תמ"א 70.

השטח המיועד לפיתוח - השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מיועדים שנקבע לפי:

• תמ"א 70

• התוכנית המפורטת הראשונה שאושרה ומקיימת את התנאים בסעיף 60(א)(1) ו-(2)

• תוכנית מתקנת שהופקדה בתוך חמש שנים מאישור התוכנית הראשונה

יסודות המשפט הנוהג

החלת דיני רכישת קרקעות (סעיף 59)

הוראות דיני רכישת קרקעות (פקודת הקרקעות והחוק לתיקון דיני הרכישה) יחולו על רכישת זכויות במקרקעין מיועדים, אלא אם נקבעו הוראות שונות בפרק זה. זהו עיקרון יסוד הקובע כי החקיקה החדשה משלימה את החקיקה הקיימת ואינה מחליפה אותה במלואה.

מנגנון רכישת הזכויות

רכישת זכויות במקרקעין מיועדים (סעיף 60)

תנאי הרכישה (סעיף 60א)

פורסמה הודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות לגבי מקרקעין מיועדים, יוקנה למדינה השטח המיועד לפיתוח, ובלבד שהתקיימו שלושה תנאים מצטברים:

1. תנאי התכנון המפורט: בבקשה להיתר או להרשאה מכוח תוכנית המטרו נכללו הוראות מפורטות לעניין אפשרות המימוש והתנאים ההנדסיים למימוש השטח המיועד לפיתוח

2. תנאי הקשר ההנדסי: אפשרות המימוש בשטח המיועד לפיתוח כרוכה בשימושים הכלולים בתוכנית המטרו מבחינה הנדסית, על פי חוות דעת מהנדס רשוי שמינתה המועצה המאסדרת

3. תנאי ההודעה המוקדמת: שר האוצר מסר לבעל הקרקע הודעה לפי סעיף 65(1) בעניין זכותו לממש את השטח בעצמו או לקבל פיצוי נוסף

עקרון חישוב הפיצויים (סעיף 60ב)

בחישוב הפיצויים בעד רכישת זכויות במקרקעין מיועדים, לא יובאו בחשבון שינויים בזכויות הבנייה המקוריות שחלו בעקבות תמ"א 70 או תוכנית אחרת שהחליפה אותה. עיקרון זה מבטיח כי הפיצוי יחושב על בסיס המצב שהיה קיים לפני יצירת ערך מוסף בעקבות תוכנית המטרו.

מקרה של אי-התקיימות התנאים (סעיף 60ג)

לא התקיימו התנאים בסעיף קטן (א)(1) או (2), לא יחולו הוראות הפרק לעניין מימוש על ידי המדינה ויחולו הוראות דיני רכישת קרקעות הרגילים.

מנגנון הפיצוי הנוסף

פיצוי נוסף לבעל הקרקע (סעיף 61)

זכאות לפיצוי נוסף (סעיף 61א)

בעל הקרקע זכאי לפיצוי נוסף בשיעור של 70% מהתמורה המתקבלת בפועל משיווק השטח המיועד לפיתוח, לאחר הפחתת הפיצויים ששולמו לפי דיני רכישת קרקעות בעד זכויות הבנייה המקוריות.

התמורה משיווק השטח המיועד לפיתוח מוגדרת כהכספים שהתקבלו ממכירת הזכויות, בניכוי:

1. עלויות התכנון, הפיתוח, הביסוס והקירוי הנדרשות למימוש השטח

2. סכום בגובה היטל ההשבחה ומס השבחת המטרו שהיה חל בשל השטח המיועד לפיתוח

ייעוד הכנסות המדינה (סעיף 61ב)

הכנסות המדינה משיווק השטח המיועד לפיתוח, בניכוי החלק שיועבר לבעל הקרקע והוצאות או התחייבויות המוטלות על המדינה, ישמשו למימון מיזם המטרו בלבד. הוראה זו מבטיחה כי הרווחים ממימוש הפרויקט יופנו לקידום מטרות התחבורה הציבורית.

זכות המימוש של בעל הקרקע

תנאי בסיס למימוש עצמי (סעיף 62)

דרישות הבעלות (סעיף 62א)

בעל הקרקע רשאי לממש בעצמו את השטח המיועד לפיתוח, ובלבד שהוא בעלים של לפחות 50% מהקרקע. במקרה של בעלות משותפת, בעלי הקרקע רשאים לפעול יחד בהתקיים התנאים הבאים:

1. סף הבעלות: בעלותם יחד 50% לפחות מזכויות הבעלות

2. דרישת ההתאגדות: בעלי הקרקע התאגדו כחברה או כשותפות ומינו מורשה חתימה מוסמך

3. הליך הצטרפות: הקבוצה הציעה לכלל בעלי הקרקע להצטרף להליך בתנאים זהים, עם פרק זמן של 60 ימים לקבלת החלטה

מימוש כולל וחובת הסדר סביר (סעיף 62ב)

במימוש יש לממש את מלוא זכויות המימוש של כלל בעלי הקרקע. לבעלי הקרקע שלא הצטרפו להליך יש להציע הסדר סביר בתוך 120 ימים מהודעת השר. אי-הסכמה או הגשת תביעה לא יהיו עילה לעיכוב המימוש.

מגבלות לחוכרים (סעיף 62ג)

לגבי חוכר במקרקעי ישראל, הזכות למימוש תהיה כפופה לחוזה החכירה המקורי ותנאיו.

תנאי המימוש

התנאים לעניין מימוש על ידי בעל קרקע (סעיף 63)

תשלום היטל השבחה (סעיף 63(1))

בעל הקרקע או הקבוצה חייבים לשלם למדינה סכום בגובה היטל ההשבחה ומס השבחת המטרו שהיה חל על השטח. הסכום יחושב לפי שומה שיערוך השמאי הממשלתי הראשי.

• במקרה של תשלום הסכום: לא יחולו הוראות סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (למעט סעיף 21), והוראות סימן ג' לפרק ג' לחוק זה

• במקרה של מחלוקת: הסכסוך ייושב בידי שמאי מכריע או ועדת השגות לפי הוראות סעיף 9א לפקודת הקרקעות

החזר הוצאות המדינה (סעיף 63(2))

תשלום למדינה של סכום בשווי ההוצאות שהוציאה בעד:

• תכנון השטח המיועד לפיתוח

• העמקת היסודות ובינוי הקירוי מעל המקרקעין המיועדים

• הוצאות סבירות אחרות לשם מימוש השטח

הכול בהתאם לקביעת שר האוצר או מי שהוא הסמיך לכך.

התחייבות בהסכם (סעיף 63(3))

התחייבות בהסכם שערך שר האוצר לאחר התייעצות עם שר הפנים, הכולל:

1. הגדרת זמן סביר לגמר בנייה במלוא השטח ואבני דרך להבטחת המימוש

2. הסדרת הממשק בין פעילות מערכת המטרו ובין השימושים המותרים במקרקעין

3. מנגנוני הבטחה לעמידה בהוראות כל דין, כולל מתן ערובות

4. תנאים נוספים הנדרשים למימוש השימושים תוך המשך פעילות סדירה של מערכת המטרו

הליכי המימוש

הודעה על הפקדת תוכנית (סעיף 64)

הופקדה תוכנית לשטח המיועד לפיתוח או הועברה להערות הוועדות המחוזיות, יודיע שר האוצר לבעל הקרקע על הפקדת התוכנית בתוך שלושים ימים.

הוראות ביצוע לאחר אישור תוכנית (סעיף 65)

הודעת השר ותגובת בעל הקרקע (סעיף 65(1))

בתוך 60 ימים מאישור התוכנית, שר האוצר יודיע לבעל הקרקע על:

• זכותו לממש את השטח והתנאים למימוש

• זכותו לקבל פיצוי נוסף על הפיצוי לפי דיני רכישת קרקעות

בעל הקרקע ימסור בתוך 90 ימים ממועד ההודעה הודעה בכתב על כוונתו לממש את השטח.

עמידה בתנאים (סעיף 65(2))

מסר בעל הקרקע הודעה על כוונתו לממש, עליו למלא אחר ההוראות והתנאים בתוך 180 ימים מיום מסירת ההודעה. שר האוצר רשאי להאריך תקופה זו ב-60 ימים נוספים לבקשת בעל הקרקע.

הקניית השטח (סעיף 65(3))

עמד בעל הקרקע במלוא ההוראות והתנאים, יוקנה לו השטח המיועד לפיתוח בהתאם להודעה שימסור שר האוצר לרשם המקרקעין, וייערכו הרישומים הנדרשים בפנקסי המקרקעין.

מימוש על ידי שר האוצר

מקרים לחילוט (סעיף 66)

אי-מסירת הודעה או אי-עמידה בתנאים (סעיף 66א)

לא מסר בעל הקרקע הודעה או לא עמד בהוראות ובתנאים בתוך התקופה הקבועה, רשאי שר האוצר לממש את השטח המיועד לפיתוח, כולל העברת הבעלות לאחר.

הפרת התחייבויות לאחר הקניה (סעיף 66ב)

הוקנה השטח לבעל הקרקע ולא עמד בהתחייבויותיו לפי ההסכם:

1. שר האוצר יתן ארכה של 90 ימים לתיקון ההפרה

2. לא תוקנה ההפרה - שר האוצר רשאי להורות בצו על הקניית השטח למדינה לאחר מתן הזדמנות להשמעת טענות

3. ימומשו הערובות שהעמיד בעל הקרקע

זכאות לפיצוי נוסף (סעיף 66ג)

בכל המקרים המנויים לעיל, בעל הקרקע יישאר זכאי לפיצוי נוסף בהתאם לסעיף 61.

מנגנון החזרה לבעל הקרקע (סעיף 66ד)

הוקנה השטח למדינה ולא מומש בתוך שבע שנים מהיום שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי:

• שר האוצר ימסור לבעל הקרקע הודעה כאמור בסעיף 65(1)

• יחולו הוראות סעיפים 62-65

• ישוב וימסור הודעה בחלוף חמש שנים נוספות, ובחלוף שלוש השנים שלאחריהן

"מימוש" לעניין זה: מכירה או העברה של 25% לפחות מהשטח המיועד לפיתוח.

הקניה אוטומטית בעקבות חוסר פעילות (סעיף 66ה)

חלפו שבע שנים מהמועד שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי וטרם הוחל בביצוע קירוי המקרקעין המיועדים, יוקנה השטח לבעל הקרקע, אם לא ויתר על ההקניה. שר האוצר רשאי להאריך את התקופה עד 10 שנים.

זכות הוויתור (סעיף 66ו)

שר האוצר ימסור לבעל הקרקע הודעה על חלוף התקופה ועל זכותו לוותר על הקניית השטח. בעל הקרקע רשאי להודיע על ויתור בתוך 90 ימים.

תנאי ההקניה החוזרת (סעיף 66ז)

השטח יוקנה לבעל הקרקע לאחר שישיב למדינה את הוצאותיה בעד:

• תכנון השטח המיועד לפיתוח

• העמקת היסודות

• הוצאות אחרות לשם מימוש השטח

הודיע על ויתור או לא השיב את הסכום - שר האוצר רשאי להשתמש בקרקע לכל מטרה, כולל העברת הבעלות לאחר, בלא תשלום פיצוי נוסף.

מסקנות

פרק מקרקעין מיועדים בחוק המטרו מציב מסגרת משפטית מורכבת ומאוזנת המיועדת להבטיח פיתוח יעיל של אזורי תחנות המטרו תוך שמירה על זכויות בעלי הקרקעות. המנגנון כולל מספר רמות של בקרה והגנה, החל מתנאים מוקדמים למימוש, דרך זכות בחירה לבעל הקרקע, ועד למנגנונים של חזרה והקניה חוזרת במקרה של אי-מימוש.

העיקרון המנחה הוא חלוקת הערך המוסף הנוצר מפרויקט המטרו בין הציבור (דרך מימון הפרויקט) לבין בעלי הקרקעות הפרטיים (דרך פיצוי של 70% מהרווחים), תוך הבטחת מימוש יעיל של הפוטנציאל הפיתוחי החדש שנוצר בעקבות השקעה ציבורית בתחבורה.