קרן תחזוקה

קרן תחזוקה בבניינים גבוהים: חובה מוסרית, צורך תכנוני – ועדיין ללא חקיקה

מהי קרן תחזוקה ולמה היא קריטית?

קרן תחזוקה היא מנגנון כספי ייעודי שנועד לממן את התחזוקה ארוכת הטווח של מערכות ורכיבים חיוניים במגדלי מגורים – מעליות, מערכות כיבוי אש, מעטפת הבניין, משאבות, חניונים, גנרטורים ועוד. כל אלה דורשים תיקון, תחזוקה והחלפה יקרה לאורך השנים, והרבה מעבר ליכולת של ועד בית רגיל להתמודד עמם.

בבניינים גבוהים, במיוחד כאלה המאוכלסים בתושבים ממעמד סוציו-אקונומי מגוון, קיים סיכון ממשי להזנחה בשל חוסר בתקציב תחזוקתי. מכאן החשיבות בהקמת קרן תחזוקה כבר בשלב התכנון – כדי להבטיח מראש את קיומה של רשת ביטחון כלכלית שתאפשר תחזוקה ראויה לאורך עשרות שנים.

האם קיימת חובה חוקית להקים קרן תחזוקה?

נכון לשנת 2025, בישראל לא קיימת חקיקה מחייבת בנושא קרן תחזוקה. כלומר, חוק התכנון והבניה ופקודת הבתים המשותפים אינם מחייבים יזמים או דיירים להקים קרן תחזוקה. עם זאת, לנוכח הבעיה הגוברת, משרד המשפטים ומנהל התכנון גיבשו יחד מדיניות שמבקשת לפתור את הפער – באופן זמני – דרך הכלי התכנוני.

המתווה הקיים: זכויות בנייה נוספות בתמורה לקרן

הפתרון הזמני שנקבע: היזם יקבל זכויות בנייה עודפות (למשל, תוספת של דירות או קומות), ובלבד שיקים קרן תחזוקה על פי חישוב הנדסי וכלכלי קבוע מראש. הקרן מופקדת אצל נאמן ייעודי (למשל בנק או נאמן משפטי), ולא ניתן לממש את הזכויות הנוספות עד שיופקד מלוא הסכום.

בפועל, המנגנון הזה אומץ במספר תוכניות פינוי-בינוי, במיוחד בירושלים, שבהן אושרה תוספת קומות או יחידות דיור – בתמורה להקמת קרן תחזוקה בהיקף של מיליוני שקלים.

הנחיות מנהל התכנון

מינהל התכנון, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרסם מסמך הנחיות מפורט לקביעת קרן תחזוקה בבניינים גבוהים:

•  סכום הקרן מחושב לפי מספר הקומות, מספר הדירות ומורכבות המערכות;

•  מומלץ לצרף את חישוב הקרן למסמכי התוכנית כבר בעת ההפקדה;

•  מומלץ לציין בטבלת זכויות הבנייה את הזכויות המותנות בקרן;

•  יש להנחות על הקמת הקרן כהוראה בתוכנית, שתלווה את היתר הבנייה.

עמדת משרד המשפטים

בחוות דעת רשמית שנשלחה על ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), הודגש שהיעדר מנגנון תחזוקה למגדלים הוא סיכון ציבורי, וכי הפתרון באמצעות תמריץ תכנוני (ולא חקיקה) הוא זמני בלבד. לצד זאת, נבחנת כיום האפשרות לקידום חקיקה מחייבת, ואולי אף יצירת מנגנון עתידי של "קרן פנסיה לבניין" – שתכפה הפרשות שוטפות מצד הדיירים גם בבניינים קיימים.

ניהול הקרן – איך זה עובד?

ברוב המקרים הקרן תוקם באמצעות הסכם נאמנות. היזם מפקיד סכום מוסכם מראש לחשבון נאמנות, והכספים ינוהלו על ידי נאמן לטובת התחזוקה ארוכת הטווח של הרכוש המשותף. השימוש בכספים מותנה בהצגת הוכחות ואישורים לכך שהעבודות מיועדות אך ורק לתחזוקה.

החסרונות והפערים שעדיין קיימים

למרות ההתקדמות, קיימים עדיין אתגרים:

•  אין חקיקה שמחייבת את הקרן – ולכן זה תלוי ביוזמת מוסד התכנון;

•  אין רגולציה על הנאמנים או על השקעת כספי הקרן;

•  אין פתרון לבניינים קיימים או מגדלים ישנים;

•  אין מנגנוני אכיפה לאחר אכלוס הבניין;

•  לא הוסדר מה קורה לכספים שלא נוצלו לאחר 25 שנה.

מה חשוב לדעת כמתנגדים לתוכנית?

היום, בשל היעדר חקיקה, השלב היחיד שבו ניתן לחייב הקמת קרן תחזוקה הוא במסגרת הוראות התוכנית. לכן, אם מוגשת תוכנית להקמת מגדלים חדשים – חשוב ביותר לכלול בהתנגדות טענה לכך שאין בתוכנית הוראות להקמת קרן תחזוקה או שההוראות אינן מספקות.

ועדות תכנון רבות לא יוסיפו את ההוראות מיוזמתן, וללא דרישה מצד הציבור – עלול להיווצר מגדל ללא תחזוקה עתידית וללא מקור מימון לה.

לסיכום

קרן תחזוקה אינה מותרות – היא הכרח. נכון להיום, אין חובה חוקית להקים אותה, ולכן האחריות עוברת למתכננים, ליזמים – ובעיקר לציבור עצמו – לפעול ולהבטיח את קיומה עוד בשלב התוכנית. מי שמעורב בהליכי תכנון והפקדת תוכניות למגדלים – חייב לבדוק האם כלולה הוראה לקרן תחזוקה, ואם לא – לפעול בהתאם.

עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני – מומחית לתכנון ובניה ולהליכי התנגדות. משרדנו מלווה בעלי עניין, דיירים ויזמים במעקב אחר תוכניות חדשות, ובהגשת התנגדויות תכנוניות בדרישה להוסיף הוראות לקרן תחזוקה. נבדוק את מסמכי התוכנית, נבנה טיעון משפטי ממוקד, ונפנה בשמכם לוועדות התכנון.

📩 צרו קשר לייעוץ משפטי מותאם:

האם התוכנית שמופקדת משפיעה עליכם? האם יש בה הוראות תחזוקה? אנחנו כאן כדי לבדוק – ולהגן על העתיד שלכם.