הפרדה בין שטחים

ביטול ההבחנה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים 

במשך כשלושה עשורים שיטת התכנון בישראל חייבה להבדיל בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. לכל מגרש נקבעו בטבלאות התכנית זכויות בנייה נפרדות: כמה מטרים עיקריים למגורים או למסחר, וכמה מטרים לשירות כמו ממ"דים, חדרי מכונות, מחסנים וחניות. עם השנים התברר שהחלוקה הזו יוצרת עומס בירוקרטי, ויכוחים אינסופיים על סיווג כל חלל, ולעיתים גם תכנון שאינו מיטבי. הרפורמה החדשה מחליפה את המודל הזה בחישוב פשוט של שטח בנייה כולל. כך עוברים מפירוק טכני של מטרים למיקוד באיכות התכנון ובמהות.

מה הם שטחים עיקריים ושטחי שירות

·        שטח עיקרי הוא השטח שמממש את הייעוד המרכזי במגרש: דירות, משרדים, מסחר, מבני ציבור ועוד.

·        שטח שירות הוא השטח התומך והנלווה: ממ"דים ומקלטים, חדרי מדרגות ומעליות, חדרי מכונות ומערכות, מחסנים, חניות, לובי ומעברים משותפים לפי העניין.

הרציונל ההיסטורי היה לאפשר את השטחים התומכים בנוסף לשטחי השימוש, בלי לפגוע במכסת העיקרי. בפועל, ההפרדה יצרה שפה כפולה של מטרים, פרשנויות לא אחידות, ולעיתים תמריצים לתכנן חללים מיותרים רק כדי לעמוד בטבלה.

איפה זה פגע בפועל

·        ביורוקרטיה כבדה בהיתרים: בדיקה וסיווג של כל חדר וחדר האריכו הליכים.

·        חוסר אחידות בין רשויות וגורמי מקצוע לגבי סיווגים גבוליים כמו מרפסות מקורות, גלריות וחדרי ארונות.

·        עיוותי תכנון שנוצרו כדי "להתאים לטבלאות": מסדרונות מיותרים, מחסנים שנצמדו לדירות ועוד. 

·        עררים והתדיינויות סביב סטיות ו"המרות" בין קטגוריות.

מה כוללת הרפורמה

הרפורמה מעבירה את המערכת לחישוב שטח בנייה כולל. בתכנית ובהיתר מציינים את סך המטרים המותרים והמבוקשים. אין עוד צורך לפרק את השטח לקטגוריות של עיקרי ושירות. הדגש עובר לבקרה על נפח, קווי בניין, גובה, שימושי קרקע, חזות והשפעה עירונית.

עיקרי השינוי:

1.     תכנון והיתרים לפי שטח כולל במקום טבלת עיקרי מול שירות.

2.     שמירת ייעודי הקרקע והוראות המעטפת: אי אפשר לשנות ייעוד שנקבע בתכנית רק באמצעות חישוב כולל.

3.     דיווח נפרד מעל ומתחת מפלס הכניסה לצורך בקרה תכנונית, אך בלי קטגוריות עיקרי ושירות.

4.     אחידות וכללים ברורים גם למימוש זכויות מכוח תכניות קיימות, בכפוף לסייגים נקודתיים במבנים מאוכלסים ותכניות חריגות.

התוצאה היא שפה אחת של זכויות: כמה מ"ר מותר לבנות, ומה המעטפת. חלוקת הפנים גמישה, כל עוד עומדים בתכנית ובדין.

ההשלכות המרכזיות

תכנוניות

·        הליכי רישוי קצרים ופשוטים יותר. פחות ויכוחים טכניים, יותר דיון בתוכן.

·        גמישות אדריכלית לתכנן חללים שמתאימים לצרכים האמיתיים של המשתמשים.

·        סיכוני איכות שניתן לנהל: חשוב לוודא שמרחבים משותפים כמו לובי, מעברים ומחסנים נשמרים ברמת שירות נאותה. הוועדות יכולות להציב דרישות מינימום או תנאים תכנוניים כדי לשמור על איכות.

כלכליות

·        חיסכון בזמן ובעלויות מימון ויועצים בזכות קיצור הליכים וצמצום הקלות.

·        וודאות גבוהה יותר ליזמים ולמלווים, כי אין תלות בשיקול דעת נקודתי לגבי אחוזי שירות.

·        היטלי השבחה נבחנים לפי שינויי תכנית אמיתיים ולא לפי העברה בין קטגוריות. השיטה עצמה אינה "יוצרת זכויות חדשות" אלא מייעלת מימוש.

משפטיות ומנהליות

·        פחות עררים וניהול הליכים משפטיים על סיווגים.

·        אחידות בין רשויות בשפה התכנונית ובקריטריונים.

חברתיות

·        האצה של פרויקטים למגורים, תעסוקה ומבני ציבור.

·        עירוב שימושים יעיל יותר והזדמנות לשיפור איכות החיים בבניינים ובמרחב העירוני.

מה חשוב לדעת בפועל

·        בדקו את זכויות השטח הכולל במגרש ואת מגבלות המעטפת בתכנית: קווי בניין, גובה, תכסית, שימושים.

·        תכננו חלוקה פנימית לפי צרכי השוק והמשתמשים, בלי להיתקע על קטגוריות היסטוריות.

·        נתחו השפעה על לוחות זמנים, תקציב, והיטל השבחה אם התכנית משתנה באמת.

·        בפרויקטי התחדשות עירונית יש פוטנציאל להוריד חסמים ולחדד היתכנות.

·        עברו לצורת חשיבה נפחית ותפקודית. הגדרות מינימום וחובה לפי תקנים נשארות, אך הקטגוריות התכנוניות הוקלו.

·        תעדפו איכות מרחבים משותפים ונגישות. הגמישות אינה תחליף לתכנון טוב.

·        שלבו בקרה פנימית על חללי מערכות, איוורור ואשפה, כדי שלא ייפגעו בגלל היעדר טבלאות.

·        התייחסו להשפעה העירונית והציבורית: חזיתות פעילות, מרחב נעים, קישוריות ותשתיות.

שאלות נפוצות

האם הרפורמה מגדילה זכויות בנייה
לא כשלעצמה. היא רק משנה את אופן החישוב והבקרה. הגדלת זכויות מתרחשת רק אם התכנית עצמה משתנה.

מה קורה בתכניות ותיקות
ברוב המקרים ניתן לבקש היתר לפי שטח כולל גם מכוח תכניות קיימות, בכפוף לסייגים נקודתיים ולשמירת ייעודי הקרקע והוראות המעטפת.

איך זה משפיע על ממ"דים, חניה ומחסנים
דרישות החובה והבטיחות נשארות. פשוט לא צריך לסווגן כעיקרי או שירות לצורך חישוב הזכויות.

ומה לגבי היטלי השבחה
אין חיוב רק בגלל מעבר משירות לעיקרי במסגרת אותה תכנית. היטל נובע משינויי תכנון שמגדילים זכויות או שווי באופן מהותי.

סיכום

הרפורמה מבטלת מנגנון כבד שמילא תפקיד חשוב בעבר אך הפך לגורם מעכב. במקום לנהל ויכוחים על סיווג כל מטר, המערכת מתמקדת באיכות התכנון, בשקיפות וביעילות. אם נשמור על איזון בין גמישות לבין סטנדרטים של מרחב משותף, נרוויח הליכים קצרים יותר, תכנון טוב יותר ומימוש מהיר יותר של פרויקטים.

 

רוצים לבחון איך הרפורמה משפיעה על הזכויות במגרש שלכם, על לוחות הזמנים לפרויקט או על היטל השבחה צפוי? 

אשמח ללוות אתכם בבדיקה תכנונית ומשפטית ממוקדת ובהובלת ההליך מול הוועדות.