דיורית

דיורית: פתרון תכנוני חדשני לדירות קטנות בתוך מבנים קיימים

מהי "דיורית"?

"דיורית" היא יחידת משנה למגורים בתוך דירה קיימת, המתפקדת כמשק בית עצמאי אך נותרת חלק אינטגרלי ממבנה המגורים. מדובר בחדר או קבוצת חדרים הכוללים אזור מגורים, מטבח, שירותים ומקלחת – ולעיתים גם כניסה נפרדת. הדיורית אינה דירה עצמאית במובן המשפטי או הקנייני, אלא תוספת תכנונית פנימית המיועדת לאפשר גמישות בשימושים – בעיקר לצורכי השכרה, מגורי קרוב משפחה, או כיחידת סיוע כלכלית.

האם מדובר בקטגוריית שימוש עצמאית?

לא. "דיורית" אינה ייעוד קרקע נפרד ואינה מופיעה כקטגוריית שימוש בתב"עות. היא מהווה חלק מיחידת הדיור המאושרת בתכנית. הקרקע נותרת בייעוד "מגורים", והדיורית נחשבת לשימוש נלווה לדירה. אין לה מעמד נפרד מבחינת רישום בטאבו, והיא אינה מזכה בזכויות בנייה עצמאיות.

המסגרת החוקית והנחיות מנהל התכנון

ב-2023 פרסם מינהל התכנון "נוהל דיורית בתכניות חדשות" שמסדיר את השימוש בדיוריות ומעודד את שילובן בתכנון שכונות חדשות. ההנחיות המרכזיות כוללות:

• שטח:  הדיורית תהיה בגודל של 25–50 מ"ר, מתוך שטח הדירה הראשית.

• תשתיות:  הדיורית עושה שימוש בתשתיות הדירה (ממ"ד, מים, ביוב, חניה) ואינה מוסיפה דרישות נפרדות.

• רישום: אין אפשרות לרשום את הדיורית בנפרד בטאבו; נרשמת הערת אזהרה שהיא חלק מהדירה.

• שימושים:  הדיורית מיועדת למגורים בלבד – למשל לסטודנט, קשיש, שוכר זמני או בן משפחה.

• גמישות תכנונית: ניתן לתכנן את הדירה כך שתאפשר איחוד או הפרדה פשוטה מהדיורית, לפי צורכי הדייר.

מתי ניתן לתכנן דיורית?

דיוריות מותרות בתכניות שמאשרות אותן במפורש. אין צורך בזכויות בנייה נוספות – אך יש לעמוד בתנאים שקובעת התכנית:

• מינימום גודל לדירה המארחת;

• שיעור מקסימלי של דירות עם דיורית (למשל עד 10% מהדירות בפרויקט);

• דרישות רישום והצהרות בהתאם לנוהל;

• בחלק מהמקרים – קביעת מיקום מועדף, כמו לאורך צירי תחבורה.

יתרונות תכנוניים וחברתיים

הדיורית מגדילה את מגוון הדיור הזמין בעיר מבלי להעמיס על תשתיות או שטחים ציבוריים. היא מתאימה לצרכים משתנים: צעירים, משפחות מתרחבות, דיור זמני, מטפלים צמודים, וגם השקעה מניבה.

מוסדות התכנון רואים בדיורית כלי חברתי-תכנוני חשוב – המאפשר מענה לצרכים תוך שמירה על צפיפות מאוזנת וגמישות תכנונית.

מה חשוב לדעת?

• הדיורית אינה נחשבת דירה נפרדת לצורכי מס, טאבו או חניה.

• אין אפשרות לפצל ולמכור אותה בנפרד.

• ניתן להשכירה, בכפוף להוראות הדין. 

• פתרון המיגון לדיורית מתבצע דרך הדירה הראשית (לרוב ממ"ד משותף).

סיכום

"דיורית" היא מענה חכם ויעיל למצוקת הדיור, המשלב גמישות, פשטות וחוקיות תכנונית. היא מאפשרת תוספת דיור אמיתית, בתוך הדירות הקיימות – בלי לשנות את חזות השכונה או לחרוג מהתב"ע. עם הנחיות ברורות ממנהל התכנון, ויותר ויותר תכניות חדשות המשלבות את המודל – הדיורית צפויה להפוך לחלק בלתי נפרד מהמרקם העירוני בישראל.

לשאלות, ליווי תכנוני או בירור לגבי זכויות תכנון לדיורית – משרדנו עומד לרשותכם