תמא 70 וזכויות בניה סביב תחנות המטרו

מדריך זכויות בנייה בסביבת תחנות המטרו

תמ״א 70 למרחב תחנות המטרו

תמ״א 70 – תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל־אביב היא המסמך המדובר. התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-31 בדצמבר 2024, לאחר כחמש שנות עבודה. זוהי תוכנית סטטוטורית כוללת (תמ״א) שקובעת את עקרונות הפיתוח העירוני ברדיוס של כ-600–800 מטר מכל אחת מ-109 תחנות המטרו המתוכננות בגוש דן (24 רשויות מקומיות). התוכנית פורסמה באתר מינהל התכנון ויצרה לראשונה ודאות תכנונית באזורים אלה, לאחר תקופת אי-ודאות שבה יזמים ורשויות היססו לקדם תוכניות ללא מסגרת ברורה. לפי מינהל התכנון, כבר כיום מקודמות למעלה מ-100 יוזמות תכנוניות במרחבי התחנות – בפרויקטי התחדשות עירונית ובפיתוח חדש – בהיקף כולל של כ-300 אלף יחידות דיור. ניתוח מעודכן אף מצביע על פוטנציאל כולל לבניית 500 אלף דירות חדשות לפחות בטווח הארוך סביב תחנות המטרו. 

עקרונות לחישוב זכויות בנייה בקרבת תחנות מטרו

חלוקת מרחב התחנה לטבעות השפעה: תמ״א 70 מגדירה לכל תחנת מטרו “מרחב השפעה” תחבורתי, המחולק לאזורים קונצנטריים בהתאם למרחק מן התחנה:

• מרחב הליבה – האזור הצמוד ביותר לתחנה, עד כ־100 מטר מהכניסה. מרחב זה מיועד לפעילות עירונית אינטנסיבית ולשמש כשער הכניסה לתחנה.

• טבעת ראשונה – האזור ממעבר למרחב הליבה ועד כ־300 מטר ממרכז התחנה. טבעת זו כוללת גם את מרחב הליבה בתוכה, ובה מעודדת התוכנית את הבינוי האינטנסיבי והמגוון ביותר.

• טבעת שנייה – האזור שבין גבול הטבעת הראשונה ועד גבול התוכנית (בקירוב 600–800 מטר ממרכז התחנה, תלוי בתחנה). בטבעת זו צפיפות הבנייה המותרת מעט נמוכה יותר מאשר בטבעת הראשונה, אך עדיין גבוהה משמעותית מהמצב הקיים.

שיטת חישוב זכויות הבנייה – רח״ק (Floor Area Ratio): 

התוכנית מאמצת את שיטת רח״ק – “רצפה חלקי קרקע” לחישוב נפחי הבנייה המותרים, במקום אחוזי בנייה רגילים. 

רח״ק מבטא את היחס בין סך כל שטחי הבנייה במגרש (שטחים עיקריים + שירות מעל למפלס הכניסה) לבין שטח הקרקע של אותו מגרש. לדוגמה, רח״ק 5 במגרש של 800 מ״ר מאפשר לבנות 4,000 מ״ר בנוי (5×800). 

תמ״א 70 קובעת דרגות רח״ק מינימליות לכל תחנה, בהתאם למיקומה ואופייה, בארבע קטגוריות (A עד D) – מתחנות בפרברים ועד תחנות במרכז תל אביב הזוכות לדרגות הגבוהות ביותר. 

עבור כל תחנה וכל טבעת מוגדר רח״ק ממוצע מינימלי שצריך להתקיים בתחום התוכנית המקומית סביב אותה תחנה. המשמעות היא שכל תוכנית מפורטת סביב תחנה צריכה לעמוד במינימום נפח בנייה מצרפי (מטרים רבועים בנויים) ביחס לשטח הקרקע, לפי הערכים שנקבעו בלוח 1 של התמ״א. 

יש גמישות בחלוקת הזכויות בין מגרשים שונים בתוך התחום – ניתן לבנות יותר במגרש אחד ופחות באחר, כל עוד הממוצע הכולל בטבעת עומד במינימום הנדרש. 

שיטה זו מאפשרת תכנון גמיש ומיטבי: הרשויות יכולות לאזן בין חלקות שונות, ומוסדות התכנון אף רשאים לאשר רח״ק גבוה יותר מן המינימום בתוכניות מפורטות, בהתאם לצרכים תכנוניים מקומיים. 

ניתנת גם אפשרות לסטות מעט מטה במקרים מיוחדים (כגון מגבלות תעופה, בטיחות או סביבה), אך ככלל התמ״א מכתיבה מינימום גבוה לשם הבטחת עצימות בנייה ניכרת סביב התחנות. 

יצוין כי ערכי הרח״ק המינימליים בתמ״א 70 גבוהים באופן משמעותי מצפיפויות הבנייה המוכרות כיום במטרופולין תל אביב – מדיניות זו נועדה ליצור קפיצת מדרגה בהיקפי הבנייה המותרת בסביבת תחנות המטרו.

מטרות התכנון ופיתוח במרחב תחנות המטרו

מדיניות מינהל התכנון עבור מרחבי תחנות המטרו נשענת על עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית (Transit Oriented Development – TOD). 

להלן המטרות והעקרונות המרכזיים של TOD:

• עידוד תחבורה ציבורית וצמצום תלות ברכב פרטי: המטרה העליונה היא למקסם את השימוש במערכת המטרו העתידית. התוכנית מרכזת פיתוח עירוני אינטנסיבי במרחקי הליכה מתחנות כדי לאפשר לכמה שיותר תושבים ועובדים להגיע ליעדם באמצעות המטרו, אופניים והליכה. במקביל, היא נועדה לצמצם גודש ותנועת רכב פרטי – מרחב התחנה מתוכנן כידידותי להולכי רגל ורוכבים, עם אפשרות להשתלב במערכת התחבורה בלי רכב.

• עיבוי עירוני, ניצול יעיל והתחדשות: סביב התחנות ייווצרו מוקדים עירוניים צפופים ועתירי פעילות, המנצלים באופן מיטבי את הקרקע היקרה במרכזי הערים. התמ״א דורשת כאמור צפיפויות מינימום גבוהות, ובכך מגבירה את היקפי הבנייה מעל הקיים. מהלך זה מהווה מנוע להתחדשות עירונית – בתחומי ההשפעה צפויים פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי והתחדשות מרקמית אשר יחליפו מבנים ותיקים בדגם בנייה חדש. הדגש הוא על תכנון כוללני של מתחמים גדולים במקום התחדשות נקודתית של בניינים בודדים, כדי להשיג שינוי מרקמי משמעותי בסביבת התחנה. הדבר יוצר ודאות תכנונית ומאפשר פיתוח מרחבי ולא אקראי. כמו כן, ריכוז הבנייה סביב צירי המטרו מונע התפשטות פרוורים ותומך בפיתוח בר-קיימא וקומפקטי.

• שיפור קישוריות ותשתיות “רכות”: חלק משמעותי במדיניות הוא טיפול במרחב הציבורי סביב התחנות לטובת הולכי הרגל ותחבורת אופניים. בהתאם למדיניות זו יפותח רשת שבילי הליכה ואופניים רציפה המקרבת שכונות לתחנות, יורחבו מדרכות וייווצרו מעברים נוחים אל התחבורה הציבורית. המרחב הציבורי יעוצב להיות נגיש, בטוח ומוצל כדי לעודד שימוש בדרכים אלה. למעשה, תחנת המטרו וסביבתה מתוכננות כמרחב עירוני מחובר היטב, המאפשר מעבר מהיר ונוח בין רכבת המטרו לבין הסביבה העירונית הקרובה. בכך ישופר significantly השירות והנגישות בתחבורה הציבורית לתושבי המטרופולין.

• עירוב שימושים ותמהילי דיור מגוונים: מדיניות התחנות מדגישה יצירת סביבת עירוב שימושים אינטנסיבית. פירוש הדבר שהבנייה סביב התחנה תשלב בתוכה מגוון פונקציות – מגורים, תעסוקה, מסחר, חינוך, תרבות, פנאי ועוד – באופן מרוכז. כך תחנת המטרו וסביבותיה יהפכו למוקד חיים עירוני פעיל בכל שעות היום, ולא רק נקודת מעבר. בנוסף, מושם דגש על גיוון חברתי ודיור מכליל: התמ״א מורה כי בתוכניות מפורטות יוקצו חלק מיחידות הדיור לדיור בר-השגה ולדיור מכליל (למשל דיור עבור אוכלוסיות מיוחדות), כדי להבטיח שאוכלוסייה מגוונת תוכל להתגורר בסמוך לתחבורה הציבורית. מדיניות זו נועדה למנוע מצב שבו רק שכבות מבוססות נהנות מנגישות גבוהה, ולייצר איזון חברתי באזורי הפיתוח החדשים.

• שטחים ציבוריים פתוחים ואיכות חיים: על אף הציפוף המואץ, התכנון מדגיש שמירה והוספה של מרחבים ציבוריים לצורך רווחת התושבים. תמ״א 70 כוללת הנחיות ברורות להקצאת שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים (כגון פארקים, כיכרות, מתקני ציבור קהילתיים) בתחומי התוכניות המקומיות סביב התחנות. זאת כדי לספק לתושבים איכות חיים וסביבה נעימה גם במרחב עירוני המצטופף. פיתוח אינטנסיבי ילווה בשדרוג תשתיות ציבור – מוסדות חינוך, בריאות, תרבות וספורט – כדי לתמוך בתוספת האוכלוסייה הצפויה. החזון הוא מרחבים אורבניים איכותיים, נגישים וקומפקטיים סביב התחנות, המאזנים בין צפיפות גבוהה לבין סביבה עירונית אטרקטיבית ובת-קיימא. מנהל התכנון הצהיר כי התמ״א נועדה לממש הלכה למעשה עקרונות אלו בשטח, לטובת תושבי המטרופולין בהווה ובעתיד.

כלים רגולטוריים ויישום המדיניות בסביבת התחנות

יישום המדיניות והתכנון באזורי תחנות המטרו מתבסס על מספר כלים תכנוניים ורגולטוריים משלימים:

• תוכנית המתאר הארצית (תמ״א 70): כשכבה תכנונית עליונה, תמ״א 70 עצמה היא כלי סטטוטורי מחייב. התוכנית מנחה את מוסדות התכנון המחוזיים והמקומיים כיצד לתכנן במרחבי התחנות, וקובעת עבורם את עקרונות הפיתוח, היקפי הבנייה ואופי השימושים המותרים. עם זאת, התוכנית היא כוללנית באופייה – לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ישירים, ולכן היא מהווה מסגרת מדיניות וכללים כללית.

• תוכניות מפורטות מקומיות (תב״עות): על בסיס התמ״א, חייבת כל רשות מקומית לקדם תוכניות מפורטות עבור מרחב ההשפעה של התחנות בשטחה. תמ״א 70 כוללת הוראות מפורשות להכנת תוכניות מקומיות במרחבי התחנות. תוכניות אלה (ברמת תב״ע) יתרגמו את עקרונות התמ״א למגרשים ספציפיים: יקבעו ייעודי קרקע מדויקים, קווי בניין, גובהי בנייה, חלוקת זכויות בין בעלי הקרקע, שטחי ציבור בתוך המתחם וכו׳. למעשה, תפקיד התוכניות המקומיות הוא לפרט את זכויות הבנייה וחלוקתן בפועל בהתאם למכסת הרח״ק ולמגבלות שנקבעו בתמ״א. תכנון זה יעשה בתיאום עם לשכת התכנון המחוזית ובליווי אגף המטרו במינהל התכנון, על מנת לוודא עמידה במדיניות הארצית. חשוב לציין שהצלחת המדיניות תלויה בהתארגנות מהירה של הוועדות המקומיות להכין ולאשר תוכניות מפורטות אלו, כדי שיזמים יוכלו לצאת להיתרי בנייה במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו (ראו בהמשך).

• עדכון תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות: במידת הצורך, יבוצעו שינויים ועדכונים בתוכניות מתאר מחוזיות וכוללניות של ערים כדי להתאים אותן למדיניות המטרו. לדוגמה, מחוז תל אביב כבר גיבש בשנת 2019 מדיניות לפיתוח מוטה תח״צ לאורך תוואי מתע״ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) בתחומו, שקדמה לתמ״א 70. כעת, עם אישור התמ״א הארצית, יהיה צורך לסנכרן ולהטמיע אותה בתוכניות האב המקומיות. עיר כמו תל אביב-יפו, שלה תוכנית מתאר כוללנית (תא/5000), תידרש לעדכן אזורים סביב תחנות מטרו כדי להעלות צפיפויות ולאפשר שימושים חדשים מעבר למה שנקבע בתוכנית הקיימת ואכן תל אביב כבר עשתה זאת בעדכון תכנית המתאר. מהלכים אלה ייעשו באמצעות מוסדות התכנון – הוועדה המחוזית למשל יכולה ליזום או לאשר שינויי ייעוד קרקע בתוכניות המקומיות (למשל הפיכה של אזור תעשייה מיושן למתחם מעורב שימושים עם דיור ותעסוקה) על מנת לממש את חזון התמ״א. במקרים מסוימים תתכן אף הכרזה על מתחמי תכנון מיוחדים (כגון מתחמי ותמ״ל) כדי לזרז תוכניות גדולות במרחב התחנה, בכפוף למדיניות הארצית.

• שינוי ייעוד והגדלת זכויות בתוכניות מפורטות: כלי ממוקד יותר הוא ביצוע שינויי ייעוד ותוספת זכויות בנייה במתחמים ספציפיים דרך התוכניות המפורטות. למשל, קרקע שהייתה בייעוד נמוך (כגון מלאכה/תעשייה קלה או בנייה צמודת-קרקע) בקרבת תחנה – התוכנית המקומית החדשה עשויה לשנות את ייעודה לאזור מעורב שימושים בבנייה רוויה, בהתאם למדיניות המעודדת מגורים ותעסוקה סמוך למטרו. תוספות זכויות בנייה משמעותיות יינתנו כדי להגיע לרח״ק הנדרש (כפי שפירטנו לעיל). כמו כן, תוכניות חדשות יכולות לעקוף הגבלות שהיו בתוכניות ישנות (למשל הגבלת גובה) ולהתיר מגדלים או מבנים גבוהים יותר. כל שינוי כזה יעבור כמובן דרך הוועדות המוסמכות ויאושר בהתאם לחוק התכנון והבנייה. למעשה, תמ״א 70 נותנת הנחיה רוחבית להעצים בנייה סביב התחנות, ומכוחה יוגשו ויאושרו אינספור תב״עות מעודכנות שיממשו עלייה בגובה ובנפח הבינוי באזורים אלו.

• חוק המטרו והיטל השבחה מיוחד: במקביל לכלי התכנון, קיים כלי רגולטורי פיננסי חשוב – חוק רכבת תחתית (המטרו), תשפ״ב-2022. חוק זה הגדיר רשמית את תחומי ההשפעה סביב תחנות המטרו ומטיל בהם היטל השבחת מטרו מיוחד על מימוש זכויות בנייה מוגדלות. שיעור ההיטל שנקבע בחוק גבוה מהרגיל: כ-72% מההשבחה (במקום 50% הרגילים), וזאת במטרה שלכידת ערך המקרקעין תממן חלק מעלות הפרויקט העצום. בעקבות מחאת היזמים, תוקן החוק כך שנקבעה תקופת הטבה זמנית: עבור תוכניות שיאושרו לפי תמ״א 70 ויוגשו להיתר בנייה עד 31.12.2030, יופחת ההיטל ל-**60%**. לאחר מועד זה ההיטל יעלה חזרה לרמתו המקורית. מנגנון זה יוצר תמריץ ליזמים להזדרז ולקדם פרויקטים בתחומי התחנות בשנים הקרובות, כדי ליהנות משיעור מס מופחת. חשוב לציין שהיטל ההשבחה המוגדל הוא כלי רגולטורי משלים למדיניות התכנון: המדינה מגדילה זכויות בנייה (באמצעות התמ״א) וכך מעלה את ערך הקרקע, ובמקביל גובה חלק ניכר מהרווח לטובת פרויקט התחבורה.

בעזרת כלים אלו – תכנון ארצי ומקומי משולב, עדכון ייעודי קרקע, רגולציה פיננסית ואסדרה חוקית – מתווה מינהל התכנון מציאות תכנונית חדשה סביב תחנות המטרו. 

לסיכום

תמ״א 70 והתוכנית הנלווית לחישוב זכויות בנייה סביב תחנות מטרו מעגנות גישה תכנונית חדשה בישראל: תכנון מוטה מטרו. התוכנית מגדירה בבירור כיצד לחשב ולהקצות זכויות בנייה נדיבות יותר ככל שמתקרבים לתחנת מטרו, אילו שימושים ואיזה תמהיל יש לשלב באזורי התחנות, ומהן הדרישות בהיבטי תשתיות ציבוריות וסביבתיות. כל זאת, במטרה ליצור סביבות תחבורתיות-אורבניות חדשות שהן צפופות, פעילות, מגוונות ונגישות, תוך שמירה על איכות חיים עירונית גבוהה. המדיניות נשענת על תקדימים עולמיים, אך מותאמת למציאות הישראלית, וצפויה להשפיע באופן דרמטי על פיתוח המרחב העירוני בגוש דן בעשורים הקרובים.

משרדנו מתמחה בדיני תכנון ובנייה, בליווי תכניות מפורטות ובהתאמתן למדיניות סביב תחנות המטרו, לרבות חישובי זכויות בנייה לפי תמ״א 70, ניתוח רח״ק, בחינת מגבלות תכנוניות וייצוג מול מוסדות התכנון.

אנו מזמינים יזמים, בעלי נכסים, שמאים, אדריכלים ועורכי דין לפנות אלינו לייעוץ מקצועי ומעמיק, המבוסס על הבנה תכנונית-משפטית אסטרטגית – מתוך ניסיון רב בליווי תהליכים תכנוניים מורכבים באזורי המטרו.

התקשרו אלינו - 052-444-1531

או מלאו את הטופס ונשוב אליכם