תכניות לפי תמא 70

הוראות להכנת תכניות סביב תחנות המטרו במתחמי ההשפעה – סעיף 10 בתמ"א 70

תמ"א 70 נועדה לתכנון ופיתוח סביב תחנות המטרו באמצעות הכנת תכניות מפורטות. סעיף 10 לתמ"א מספק הנחיות מקיפות להכנת תוכניות בנייה באזורי פיתוח באזורים עירוניים המתוכננים סביב המטרופולין. ההנחיות מכסות היבטים מגוונים כולל תקני חניה, צורכי ציבור, מרחב קהילתי, דיור משולב ונגיש, שלבי ביצוע, ובינוי - הכל במטרה ליצור סביבה עירונית איכותית ומתוכננת היטב סביב תחנות המטרופולין

מבוא

בזמן שהשיח הפומבי נסוב סביב מסלול המטרופולין ומיקומן של העמדות, מסתתר בתוכנית המתאר הארצית 70 סעיף בעל חשיבות רבה שעומד לשנות את דמותה של העיר באופן שלא הכרנו קודם. סעיף זה, הקובע את דפוסי הבנייה בסביבת עמדות המטרופולין, מביא עמו סדרה של חידושים תכנוניים שישפיעו על כלל המעורבים בתחום המקרקעין באזורי המטרופולין

מדוע סעיף זה כה חשוב?

הסעיף מגדיר הנחיות מקיפות לגיבוש תוכניות באזורי התפתחות בקרבת תחנות המטרו העתידיות, והוא משפיע על אופן הכנת התכניות סביב התחנות. מדובר בהנחיות רחבות היקף הכוללות תקנים חדשים למקומות חניה, צורכי קהילה ושטחים ציבוריים, דיור משולב ודיור נגיש מבחינה כלכלית, ועוד. 

המשמעות היא שכל בעלי הנכסים במעגלים הקרובים והבינוניים במרחק של עד כ-800 מטרים מההתחנות העתידיות יהיו תחת השפעת הנחיות אלה. גם יוזמים ומתכננים המקדמים פרויקטים באזורים אלה, וכל מי ששוקל רכישה או מכירה של נכסים באזורי המטרופולין, מחוייב להוראות אלה. 

מהפך בתפיסת תקני החניה 

השינוי הראשון והמרכזי ביותר הוא המעבר מתקן מינימום לחניה לתקן מקסימום. בפעם הראשונה נקבעת הגבלה על כמות החניות בפרויקטים חדשים, כאשר הסטנדרט משתנה בהתאם להתקדמות קו המטרופולין. יתרה מכך, נקבעו סטנדרטים חדשים לחניית אופניים.

שינוי זה מעורר שאלות עקרוניות:
באיזה אופן יתמודדו תושבים ועסקים בתקופת המעבר עד להפעלת המטרופולין? ומהי ההשפעה הצפויה על ערך הנכסים? 

מהפך בדיור המכליל

המהפך השני מתמקד בדיור משולב. התוכנית דורשת ש-25% מיחידות הדיור בפרויקטים הכוללים מעל 100 דירות יהיו דיור מכליל, כשאז 15% מהדירות יתוכננו בגישת מיקרו-ליווינג. דרישות אלה משפיעות באופן מהותי על החישובים הכלכליים של הפרויקטים ומחייבות חשיבה מחודשת על הרכב סוגי הדירות.

מהפך בעירוב שימושים 

המהפך השלישי מתמקד בעירוב שימושים. התוכנית שמה דגש על יצירת מרחב עירוני משולב ותוסס, המשלב עירוב שימושי מגורים עם מקומות עבודה, מסחר ומוסדות ציבור. אמנם הדבר יוצר פרויקטים מורכבים יותר, אולם טמון בהם פוטנציאל רווחיות גבוה למי שידע לנצל את ההזדמנויות החדשות.

מהפך בתכנון המרחב העירוני

המהפך הרביעי עוסק במרחב . התוכנית דורשת מענה מלא לצורכי המרחב כתנאי להגשת תוכנית, תוך דגש על חיבוריות מיטבית לשבילי הליכה ורכיבה על אופניים והעדפת תנועה רגלית על פני רכב ממונע. מטרת הדרישות היא יצירת מרחבים קהילתיים איכותיים שישרתו את התושבים והמבקרים באזור.

ההשלכות המעשיות וההמלצות 

השינויים האמורים מחייבים התארגנות מחודשת של כל המעורבים בשוק המקרקעין. בעלי נכסים נדרשים לבחון מחדש את תיקי ההשקעות שלהם ולהתאים הסכמים קיימים. מתכננים ויוזמים צריכים להתאים את התכנון להנחיות החדשות ולמצוא פתרונות חדשניים למגבלות החניה ולדרישות שילוב השימושים.



העיר של המחר מתוכננת כבר היום, וסעיף זה הוא המפתח להבנת כיוון התכנון העתידי. מומלץ להתייעץ כבר כעת עם אנשי מקצוע המתמחים בדיני תכנון, לבדוק את השפעות התוכנית על הנכסים הקיימים, ולפתח אסטרטגיות חדשות שיאפשרו למקסם הזדמנויות ולמזער סיכונים במציאות המתהווה.