מוסד רישוי ארצי - כל מה שחייבים לדעת

תיקוני חקיקה אחרונים הוסיפו לחוק התכנון והבנייה מנגנון חדש ומשמעותי - מוסד רישוי ארצי. מדובר במסלול חלופי למתן היתרי בנייה לפרויקטים גדולים, שנועד להתמודד עם עומס ועיכובים בוועדות המקומיות. במאמר זה נפרט את עיקרי ההסדר, התנאים להפעלתו, לוחות הזמנים הקבועים בו, וההשלכות הכספיות עבור יזמים.

מה זה מוסד רישוי ארצי?

החוק מגדיר "מוסד רישוי ארצי" כמונח גג הכולל שני גופים: רשות רישוי ארצית וועדת המשנה (כהגדרתה בסעיף 6(ה) לחוק). לצידם פועל מהנדס מוסד רישוי ארצי - בעל הכשרה מקצועית בתכנון ובנייה שמונה לתפקיד בידי מנהל מינהל התכנון.

רשות רישוי ארצית מוגדרת בסעיף 158סא(א) כגוף המורכב משני בעלי תפקידים יחד: יושב ראש ועדת המשנה ומהנדס מוסד הרישוי הארצי. שני אלה, יחדיו, מהווים את רשות הרישוי הארצית.

מנגד, מוסד רישוי מקומי הוא המונח המקביל ברמה המקומית - רשות רישוי מקומית או ועדה מקומית, לפי העניין.

מתי אפשר לפנות למוסד הרישוי הארצי?

הכלל הבסיסי, הקבוע בסעיף 158סא(ב), הוא שמבקש רשאי להגיש בקשה להיתר, או לבקש להעביר בקשה קיימת, למוסד הרישוי הארצי - רק אם הבקשה כוללת בנייה של 80 יחידות דיור לפחות.

במקרה כזה, רשות הרישוי הארצית, ועדת המשנה ומהנדס מוסד הרישוי הארצי "יורדים בנעליים" של רשות הרישוי המקומית, הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה המקומית, בהתאמה.

אך גם כאשר מתקיים תנאי הסף של 80 יחידות דיור, לא ניתן לפנות למוסד הרישוי הארצי באופן חופשי - החוק קובע שני מסלולים חלופיים בלבד.

מסלול 1 - חלוף זמן ואי-מתן החלטה

התנאי הראשון (סעיף 158סא(ב)(1)) מבוסס על שיהוי בקבלת החלטה ברמה המקומית:

• חלפו 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה לרשות הרישוי המקומית; או
• חלפו 9 חודשים - אם הבקשה טעונה אישור של מוסד תכנון נוסף (שאינו רשות רישוי) לפני מתן ההיתר;

וזאת בתנאי שטרם ניתנה החלטה על מתן ההיתר או החלטת סירוב.

חשוב לשים לב לסייג מעניין: החוק קובע כי גם אם חלף פרק הזמן הקבוע בסעיף 157 לחוק מבלי שמוסד הרישוי המקומי החליט בבקשה, לא ייחשב הדבר כ"סירוב לבקשה להיתר" לצורך פרק זה, כל עוד המבקש לא הגיש ערר לפי סעיף 157.

משמעות הדבר - יזם שרוצה לשמור על האופציה לפנות למוסד הרישוי הארצי צריך לשקול היטב אם וכיצד להשתמש בזכות הערר הרגילה.

מסלול 2 - הכרזת שר הפנים

התנאי השני (סעיף 158סא(ב)(2)) חל כאשר שר הפנים הורה בצו על הסמכת מוסד הרישוי הארצי לפעול בתחום מרחב התכנון של אותה רשות רישוי מקומית ספציפית (לפי המנגנון בסעיף 158סג, שיפורט בהמשך).

הדיון המקדמי - "שער כניסה" למוסד הרישוי הארצי

כאשר בקשה מועברת למוסד הרישוי הארצי במסלול הראשון (חלוף המועדים), החוק קובע הליך ביניים חשוב - דיון מקדמי (סעיף 158סא(ג)):

1. מוסד הרישוי הארצי מחויב לקיים דיון מקדמי עם מגיש הבקשה וגם עם מהנדס הוועדה המקומית הנוגעת בדבר (או נציגו).
2. אם באותו דיון מתברר שההחלטה טרם ניתנה מסיבות שאינן בשליטת מוסד הרישוי המקומי, מוסד הרישוי הארצי יורה על החזרת הבקשה למוסד המקומי. כמו כן, גם אם קיימת "הצדקה אחרת" לעיכוב, מוסד הרישוי הארצי רשאי (לא חייב) להחליט על החזרה.
3. אם מוסד הרישוי הארצי מחליט שלא להחזיר את הבקשה - הוא ימשיך לדון בה מהשלב שבו הגיע אליו התיק אצל הרשות המקומית (כלומר, לא מתחילים מאפס).
4. נקודה קריטית ליזמים: ברגע שבקשה הועברה למוסד הרישוי הארצי, המבקש אינו רשאי עוד להגיש אותה לוועדת הערר במסלול הרגיל לפי סעיף 157.

בנוסף, כל עוד הבקשה נמצאת בטיפול מוסד הרישוי הארצי (או הוגשה אליו ישירות מכוח הכרזת השר), מוסד הרישוי המקומי אינו רשאי עוד לדון בה או להחליט בעניינה - אלא אם כן מוסד הרישוי הארצי מחליט להחזיר לו את הטיפול.

החוק גם מבטיח מעורבות של הרמה המקומית בתהליך: מוסד רישוי ארצי מחויב להזמין לכל דיון בבקשה להיתר את מהנדס הוועדה המקומית שבתחומה נמצא השטח (או נציגו), ולתת לו הזדמנות להשמיע את עמדתו לפני קבלת ההחלטה.

לוחות זמנים להחלטה

החוק קובע לוחות זמנים נוקשים למתן החלטה (סעיף 158סא(ו)):

• רשות רישוי ארצית - 45 ימי עבודה ממועד העברת הבקשה או הגשתה.
• ועדת המשנה - 90 ימי עבודה ממועד העברת הבקשה או הגשתה.

זכות ערר על החלטת רשות רישוי ארצית

מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת רשות רישוי ארצית רשאי לערור לפני ועדת המשנה בתוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה.

ועדת המשנה מחויבת להכריע בערר בתוך 30 יום נוספים מיום הגשתו, והחלטתה באה במקום החלטת רשות הרישוי הארצית.

תשלום חיובים - כולל היטל השבחה

סעיף 158סב עוסק בהיבט הכספי, שהוא קריטי לכל יזם.

הכלל: מבקש היתר שבקשתו טופלה או הועברה למוסד הרישוי הארצי, מחויב לשלם את החיובים כהגדרתם בסעיף 145(ד)(1) בטרם מתן ההיתר, ועל החיובים בשל הנכס יחולו הוראות כל דין, בכפוף להסדר המיוחד שקובע הסעיף.

ההליך הטכני:

• מוסד הרישוי הארצי פונה למוסד הרישוי המקומי לקבלת פירוט החיובים (למעט אגרות בנייה), בצירוף המסמכים על שטחי הבנייה הקיימים והמבוקשים.
• מוסד הרישוי המקומי נדרש למסור את הפירוט בתוך 45 ימי עבודה ("המועד האחרון").
• אם המוסד המקומי לא מסר את הפירוט עד המועד האחרון, מוסד הרישוי הארצי רשאי לתת את ההיתר גם אם החיובים לא שולמו - אך הדבר אינו גורע מחבותו של החייב לשלם בהמשך.
• מוסד הרישוי הארצי מוסר למוסד המקומי את כל האישורים על תשלום החיובים שכן שולמו.
• 
  

מנגנון מיוחד להיטל השבחה

לגבי היטל השבחה (לפי התוספת השלישית לחוק) שיש לשלמו בשל קבלת ההיתר, קובע החוק הסדר מפורט משלו, למקרה שהוועדה המקומית לא מסרה את פירוט החיוב עד המועד האחרון:

1. מבקש ההיתר פונה בעצמו לשמאי מקרקעין לעריכת שומת השבחה ("שומת מבקש ההיתר").
2. עותק מהשומה מועבר למוסד הרישוי המקומי בתוך 7 ימי עבודה ממועד ביצוע התשלום ("מועד הדיווח").
3. לוועדה המקומית יש 6 חודשים ממועד הדיווח למסור שומת השבחה מטעמה ("שומת הוועדה המקומית"). אם לא עשתה כן במועד - רואים אותה כמי שאישרה את שומת מבקש ההיתר.
4. אם נוצר הפרש חיובי בין שומת הוועדה המקומית לשומת מבקש ההיתר, על החייב לשלם את ההפרש - או לתת ערבות מתאימה - בתוך 30 ימי עבודה ממועד מסירת שומת הוועדה.
5. כל עוד ההפרש לא שולם ולא ניתנה ערבות - לא תינתן תעודת גמר.
6. על ההפרש שלא שולם מתווספת ריבית שקלית (לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961), מהמועד שבו שולמה שומת מבקש ההיתר ועד מועד תשלום שומת הוועדה.
7. על תשלומים שלא שולמו במועד יחולו סעיפים 15 ו-16 לתוספת השלישית (הליכי גבייה וריבית פיגורים), וכן יחולו על שומת הוועדה המקומית הוראות סעיפים 13א ו-14 לתוספת השלישית (הנוגעות, בין היתר, לזכות השגה על השומה).

הכרזת שר הפנים - מתי מוסמך שר הפנים "להכניס" את מוסד הרישוי הארצי לתחום רשות רישוי מקומית?

סעיף 158סג מסמיך את שר הפנים, כאשר נוכח - לפי המלצת "המנהלים" (ראו בהמשך) - כי רשות רישוי מקומית אינה ממלאת את תפקידה באופן חריג במתן היתרים, להורות בצו על הסמכת מוסד הרישוי הארצי לפעול בכל תחום מרחב התכנון של אותה רשות.

הכרזה כזו תקפה לתקופה שיקבע השר, עד 24 חודשים, וניתן להאריכה שוב ושוב לפי אותם כללים.

תהליך המלצת "המנהלים"

סעיף 158סד קובע הליך פנימי מובנה שקודם להכרזת השר:

• עד 1 באוגוסט 2024, ומדי שנתיים לאחר מכן, מנהל מינהל התכנון עורך בדיקה של כלל מוסדות הרישוי המקומיים במילוי תפקידם.
• בדיקה כזו יכולה להיערך גם לגבי מוסד רישוי מקומי ספציפי, לבקשת "המנהלים" - מונח המוגדר בחוק ככולל את יושב ראש המועצה הארצית, המנהל הכללי של משרד האוצר והמנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון.
• אם מנהל מינהל התכנון מוצא כי יש מקום להמליץ לשר הפנים על הפעלת סמכותו - הוא מודיע על כך למנהלים ולרשות הרישוי המקומית הנוגעת בדבר.
• המנהלים, לאחר שנתנו לרשות הרישוי המקומית הזדמנות לטעון את טענותיה, רשאים להמליץ לשר הפנים על הפעלת הסמכות.

הקריטריונים להמלצה

לפי סעיף 158סד(ג), ההמלצה מתבססת, בין השאר, על:

1. משך הליכי הרישוי, תוך התחשבות בעיכובים שאינם בשליטת המוסד המקומי או הרשות המקומית.
2. ממצאי בדיקת מנהל מינהל התכנון.
3. שיעור ההחלטות בהן נדחתה בקשה להיתר שהוגשו עליהן עררים, מספר העררים, ושיעור העררים שהתקבלו.
4. במקרה של רשות מקומית שחתמה הסכם עם משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל על שיווק נרחב של קרקעות למגורים - עמידתה בהתחייבויות שנקבעו באותו הסכם.
5. שיעור המקרים שבהם לא נמסר מידע כנדרש לפי סעיף 158מט למורשה להיתר במועד שנקבע.

אם המנהלים החליטו להמליץ, עליהם להעביר את המלצתם לשר הפנים בתוך 45 יום מתום תקופת הבדיקה.

מה המשמעות המעשית ליזמים?

עבור יזמים בפרויקטים משמעותיים (80 יח"ד ומעלה), מוסד הרישוי הארצי מהווה מסלול עוקף למצבים של עיכוב ממושך ברמה המקומית - אך הוא כרוך בוויתור על זכות הערר הרגילה, ומחייב היערכות מוקדמת גם בהיבט התכנוני וגם בהיבט הכספי (ובפרט לעניין היטל ההשבחה ופנייה עצמאית לשמאי מקרקעין, במקרה שהוועדה המקומית אינה מוסרת פירוט חיובים במועד).

הבנת לוחות הזמנים המדויקים - 6 או 9 חודשים לצורך פנייה, 45/90 ימי עבודה למתן החלטה, 30 יום לערר - חיונית לכל מי שמלווה פרויקט כזה.

מוזמנים לפנות לייעוץ פרטני בכל שאלה.