מה חובה לבדוק לפני שרוכשים קרקע להשקעה?

שלושת עמודי התווך:

רכישת קרקע להשקעה היא לא עוד עסקת נדל"ן. בעוד שבדירת מגורים אתם רוכשים קירות, בטון ותשואה ברורה, ברכישת קרקע אתם רוכשים אדמה ריקה, ומקווים להיות זכאים לזכויות בניה עתידיות שישביחו את אותה חלקה. הפער בין השקעה שתניב רווחים אדירים לבין כסף "באדמה" תלוי ביכולת שלכם לנתח את הנכס מעבר למראה העיניים.

לכן כדי להשקיע חכם, בשלב הראשון עליכם להכיר את שלושת המישורים המגדירים את כדאיות העסקה: המישור התכנוני, המשפטי והכלכלי.

לכן כתבתי עבורכם מדריך קצר המתבסס על שלושת המישורים הללו. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי המדריך אינו תחליף לבדיקה מקצועית ולכן אתם מוזמנים לפנות אלי לפני שאתם מחליטים לרכוש קרקע. יעוץ ראשוני ללא עלות. 

מתחילים - 

1. המישור התכנוני: אל תקנו "נוף", תקנו פוטנציאל

ערך הקרקע אינו תכונה של האדמה, אלא תוצר של הזכויות שמוסדות התכנון מעניקים לה. לפני שחותמים, חייבים לבדוק את "הגנטיקה" של הקרקע:

• בדיקת תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית): זוהי "החוקה" התכנונית של ישראל. קרקע שמסומנת כ"רצועת נחל" צפויה להישאר ירוקה לנצח. לעומת זאת, קרקע ב"מרקם עירוני" הצמודה לבנייה קיימת, מחזיקה בפוטנציאל אמיתי. בדקו את הייעוד הארצי לפני הכל. בנוסף תוכלו לבדוק בתמ"א את הצפיפות, היינו את יחידות הדיור לכל דונם. הנתון הזה אינו מחייב אך יתן לכם מושג כללי לגבי הפוטנציאל.

• בדיקת תוכניות נוספות: חשוב לבצע בדיקה כוללת ומקיפה של כל התכניות החלות, כולל תכניות מתאר ארציות, תכנית מתאר מחוזית, ותכניות מפורטות. עוד חשוב לבדוק אם יש תכניות מפורטות בהכנה, והאם המתחם הוכרז על ידי הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) כמתחם מועדף. 

• איחוד וחלוקה: הליך הכרחי בדרך לבנייה הוא אישורה של תכנית מפורטת הכוללת טבלאות "איחוד וחלוקה". במסגרת התהליך הרשות מאחדת את הקרקעות, מפקיעה לרוב כ-40%-50% מהשטח לטובת ציבור (כבישים ופארקים) ואז מחלקת את השטחים הסחירים מחדש בין בעלי הזכויות. המשמעות: הדונם שקניתם "יתכווץ" בדרך למגרש הבנייה הסופי. זהו נתון תכנוני שחובה להכניס לתחשיב הכלכלי. 

2. המישור המשפטי: "חוקה פרטית" לשותפות

רוב הקרקעות להשקעה נרכשות ב"מושע" (בעלות משותפת עם זרים). ללא הסדרה משפטית, אתם נכנסים לשדה מוקשים שעשוי להביא אתכם להתדיינויות ארוכות ומיותרות בבתי משפט, במקום למימוש זכויות הבניה וקבלת מפתח. 

ראשית יש לבצע בדיקת הסכם קיים: האם המוכר כבר חתום על הסכם שיתוף? אם כן, אתם נכנסים בנעליו ומחויבים להסכם זה, ולכן חשוב מאוד להכיר את תוכנו לפני שנכנסים לעסקה. 

הסכמי שיתוף עשויים לכלול את הפרטים הבאים - שחשוב לבדוק היטב לפני שחותמים: 

• הגדרת "קבוצת רכישה": הסכם שיתוף טוב הוא כזה שמפריד בין רכישת הקרקע לבין הבנייה העתידית. הפרדה זו קריטית כדי לא להיות מסווגים כ"קבוצת רכישה" – סיווג שגורר חבות במע"מ ומס רכישה מוגדל.

• דמוקרטיה וניהול: הסכם טוב קובע שכל צומת מרכזית (בחירת קבלן, אדריכל, ליווי בנקאי) תוכרע בהצבעה דמוקרטית של בעלי הזכויות.

• רישום ההסכם בטאבו: רצוי להגיע למצב של רישום הסכם השיתוף בטאבו (או הערה על צורך בהסכמה) כדי להבטיח פומביות. כך, שמאי שיבצע טבלאות איחוד וחלוקה בעתיד ידע להתחשב בזכויות שלנו, וכל רוכש עתידי יהיה חייב להיכנס לנעלי המוכר באותם תנאים.

• שכר טרחה: הסכמי השיתוף כוללים את שכר הטרחה לנציגות התכנונית. ההסכמים מנוסחים באופן שונה זה מזה. חשוב ביותר להבין ממה נגזר שכר הטרחה של הנציגות כדי להימנע מבעיות כלכליות ומשפטיות בעתיד. 

3. המישור הפיסקאלי: המוקשים שבדרך לשורת הרווח

רבים מסתנוורים מ"הרווח על הנייר" ולא מביאים בחשבון את כל את העלויות הנוספות, שעשויות לנגוס מהרווח, עד כדי חוסר כדאיות להשקיע, אם לא נערכים נכון. להלן חלק מהמיסים והעלויות שיש להביא בחשבון: 

• מס רכישה: בקרקע, בניגוד לדירה ראשונה, אין מדרגות מס. תשלמו 6% מהשקל הראשון.

• היטל השבחה: הוועדה המקומית גובה 50% מההשבחה בעקבות אישור התוכנית המפורטת. אם אתם משקיעים בשלבים ראשוניים שלפני אישור תכנית מפורטת אז היטל ההשבחה יחול עליכם במלואו. שימו לב שאם ההשקעה היא במתחמי ההשפעה של המטרו אז היטל זה עשוי להגיע לעד 72% מההשבחה. 

• היטלי פיתוח: מעבר למיסים למדינה, הרשות המקומית תגבה היטלים (סלילה, תיעול, מים) שיכולים להגיע לאלפי שקלים ליחידת דיור. יש לקחת זאת בחשבון בתחשיב הכלכלי.

• תכנון מס חכם: הסכם שיתוף נכון יכול למנוע "תאונות מס" בעת חלוקת המגרשים בין השותפים, ולחסוך תשלומי מס נוספים.

לסיכום
רכישת קרקע היא מהלך אסטרטגי הדורש אינטגרציה: הבנה תכנונית כדי לבחור נכון, הגנה משפטית כדי לנהל את השותפות, ותכנון מיסויי כדי להישאר עם הרווח בכיס. המשקיע שישכיל לנהל את שלושת המישורים הללו – יחזיק ביד נכס יציב ומניב.

אל תעשו טעויות יקרות - אני מזמינה אתכם לפנות אלי בכל שאלה ליעוץ ראשוני ללא עלות.