כל מה שצריך לדעת על תקן 22

מגן הצרכן בעסקאות קרקע: תקן 22

משווקי קרקעות מציגים לעיתים תמונות של מגדלים ופארקים על קרקע שכרגע היא שדה חקלאי. כדי להגן על הציבור מפני רכישת חלומות חסרי בסיס, יצרה מועצת שמאי המקרקעין את "תקן 22", מסמך שנועד לייצר שקיפות מלאה בעסקאות של קרקעות שאינן זמינות לבנייה.

עם זאת, חשוב לזכור: התקן הוא כלי עזר חיוני, אך אינו תעודת ביטוח, ולעיתים הוא עשוי להציג מידע באופן מטעה.

לכן גם אם הציגו לכם "תקן 22" חתום על ידי שמאי מוסמך, זכרו שאין תחליף להתייעצות עם אנשי מקצוע מטעמכם. 

מוזמנים לפנות אלי ליעוץ ראשונית ללא עלות. 

מהו תקן 22 ועל מי הוא מגן?

תקן 22 מוגדר כ"תקן בדבר פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות". התקן מעוגן בתקנות הגנת הצרכן ומטרתו להגן על רוכשים בעסקאות של קרקע שטרם אושרה לבנייה.

מהי "קרקע זמינה לבנייה"? 

קרקע זמינה לבנייה היא קרקע שיש עליה תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה (גם אם נותרו תנאים טכניים כמו תוכנית עיצוב או פיתוח), ובלבד שהתוכנית אינה מחייבת הליך נוסף של איחוד וחלוקה. כלומר: אם המשווק אומר "זה אוטוטו מאושר" אבל נדרש עוד הליך של איחוד וחלוקה – הקרקע אינה זמינה. 

כאשר קרקע "אינה זמינה לבניה" התקנות חלות עליה במלואן, ומתחייב גילוי מלא לצרכן באמצעות התקן.

כלל ה-7 ימים: חובת מסירת המידע

תקנה 3 קובעת כי עוסק המבקש למכור קרקע שאינה זמינה לבניה, חייב למסור לצרכן שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, בחינם, וזאת זמן סביר מראש ולכל המאוחר 7 ימים לפני החתימה על כל מסמך מחייב. המטרה: למנוע לחץ שיווקי ("תחתום עכשיו או שהמחיר עולה") ולאפשר לרוכש מספיק זמן כדי לבחון את הנתונים.

"התקציר למנהלים": מה השומה חייבת לכלול?

התקנות מחייבות את המשווק לצרף לשומה המלאה "תמצית שומה" הכוללת 5 נתונים קריטיים:

1. תסבירות המימוש: האם הסיכוי לשינוי הייעוד מוגדר כ"קלוש"?

2. ייעוד נוכחי: מה מותר לבנות על הקרקע היום, ברגע זה.

3. שווי נוכחי: כמה שווה הקרקע היום כחקלאית, ללא שום ספקולציה של בנייה עתידית.

4. משך הזמן: הערכה שמאית ריאלית – כמה שנים צפוי לקחת ההליך עד לשינוי הייעוד?

5. השורה התחתונה (עלויות): סך כל ההוצאות הצפויות למימוש התוכנית (היטלי השבחה, פיתוח, מיסים) ומהו החלק היחסי שלכם בהוצאות אלו.

האותיות הגדולות: חובת גילוי בפרסום

התקנות נלחמות בפרסומות המטעות. החוק קובע כי בפרסומת כתובה, הגילוי שהקרקע אינה זמינה לבנייה חייב להיות בגודל האותיות הגדולות ביותר בפרסומת. כלומר, אם הכותרת "דירה ב-100,000 ש"ח" כתובה בגופן ענק, האזהרה שהקרקע אינה זמינה חייבת להיות באותו גודל בדיוק.

זהירות: גם את התקן צריך לדעת לקרוא

לעיתים, גם בתוך שומות לפי התקן, ישנם ניסיונות "לייפות" את המציאות, לכן הבנת התקן לעומק היא קריטית לפני שמחליטים לגשת לעסקה. הניואנסים הקטנים בתקן הם שעושים את ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין כסף שעלול לרדת לטמיון. בדיוק בשביל זה חשוב מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע מהתחום ולא לנתח את הדו"ח לבד.

אל תעשו טעויות יקרות - פנו אלי להתייעצות ראשונית ללא עלות.