תקן 15 איחוד וחלוקה

תקן 15: שומת מקרקעין בהליכי איחוד וחלוקה – מדריך משפטי ומעשי

מהו תקן 15?

תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין עוסק באופן קביעת שווי זכויות במקרקעין במסגרת הליכי איחוד וחלוקה לפי חוק התכנון והבניה. מדובר בכלי תכנוני מרכזי, המשמש לתכנון מחדש של מתחמים, כאשר חלקות קרקע מאוחדות ומחולקות מחדש – לעיתים תוך שינוי ייעוד, שטחים או זכויות בנייה

מטרת התקן

התקן נועד להבטיח כי הליך האיחוד והחלוקה ייעשה בצורה שוויונית, הוגנת ומקצועית, כך שכל בעל זכויות יקבל מגרש חלופי או תמורה כספית באופן שמגלם את שווי זכויותיו לפני ואחרי ביצוע התכנית

עקרונות מרכזיים

1. הגינות ושוויון – בעלי זכויות במתחם זכאים לחלוקה צודקת של הקרקע והזכויות, בהתבסס על שווי הקרקע במצבה הקודם והחדש.

2. שומה כפולה – יש להעריך את שווי המגרש לפני התכנית (לפי התכנון הישן) ולאחריה (לפי התכנון החדש).

3. איזונים כלכליים – כאשר לא ניתן להשיג שוויון באמצעות קרקע בלבד, מתבצעים תשלומי איזון (קרקעיים או כספיים) בין בעלי הזכויות

4. שקיפות מקצועית – עבודת השמאי חייבת להתבסס על נתונים אובייקטיביים, שמאות מבוססת שוק, ותוך הסברים מפורטים באשר לשיקולי ההערכה

החשיבות המשפטית של תקן 15

תקן 15 מהווה אבן יסוד בהבטחת שמירה על זכויות קניין במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. מדובר בתקן מחייב מבחינה מקצועית, אשר מנחה את שמאי המקרקעין בביצוע הערכות שווי המבוססות על עקרונות שוויון, הגינות ופרופורציה תכנונית.

בתי המשפט הכירו בחשיבות התקן ככלי לבחינת סבירות הקצאות מקרקעין בתוכניות איחוד וחלוקה, וקבעו כי שומה שמאית המתבצעת בהתאם להוראות התקן מהווה אמצעי ראייתי מרכזי לבחינת תקינותה של תכנית חלוקה. בהיעדר שומה תקפה או מקום בו נגרם עיוות כלכלי למי מהבעלים – עלולה התכנית להיפסל, או להיפתח לפיצויים והשגות מצד הנפגעים.

מתי נדרש ייעוץ משפטי?

בעלי זכויות הנכללים בתכנית איחוד וחלוקה זקוקים לעיתים לייעוץ משפטי כדי:

•  לבדוק אם נגרם להם חוסר איזון או פגיעה בזכויותיהם.

•  לערער על שומות שמאיות או להגיש התנגדות לתכנית.

•  לדרוש תשלומי איזון או תיקון בהקצאה.

•  לפעול להגנה על ערך הנכס.

________________________________________

איך אנחנו יכולים לסייע?

משרדנו, המתמחה בדיני תכנון ובניה, מלווה בעלי נכסים, יזמים, ועורכי דין בתהליכי איחוד וחלוקה, לרבות:

• ניתוח משפטי של תכניות חלוקה.

• השגת חוות דעת שמאיות תומכות.

• ייצוג בהליכי התנגדות או ערר.

• ליווי עסקאות והתחדשות עירונית מול ועדות תכנון.

אם הקרקע שלך כלולה בתכנית איחוד וחלוקה – חשוב לבדוק היטב את זכויותיך

 לייעוץ ראשוני ללא התחייבות