קרקע חקלאית תקן 22

שומת מקרקעין לקרקע חקלאית

מהו תקן 22?

תקן 22 הוא תקן מקצועי של מועצת שמאי המקרקעין בישראל המתייחס לשומות של קרקעות חקלאיות או קרקעות שאינן זמינות לבנייה, כאשר שווקן לציבור מבוסס על ציפייה לשינוי ייעוד עתידי. 

התקן קובע כללי גילוי ושקיפות מחייבים, כדי שהרוכש יקבל תמונה מלאה ומהימנה לגבי מצבה התכנוני-משפטי של הקרקע, סיכויי שינוי הייעוד, לוחות הזמנים המשוערים, העלויות והמיסים הצפויים, והשוואה בין שווי הקרקע כיום לבין שוויה האפשרי בעתיד אם וכאשר תאושר תוכנית.

מטרות התקן וחשיבותו

המטרה המרכזית היא צמצום פערי המידע בין משווקי קרקעות לבין הציבור. 

התקן נולד על רקע שיווק נרחב של קרקעות חקלאיות בליווי הבטחות בדבר הפשרה קרובה ועליית ערך משמעותית. 

באמצעות דרישת פירוט מזערי מחייב, התקן:

• מגן על הצרכן באמצעות גילוי נאות של סיכונים וסיכויים.

• יוצר שפה אחידה לשמאים ומיישר קו בין עולם התכנון לבין עולם השמאות.

• מצנן הבטחות שווא ומחזק עסקאות איכותיות המבוססות על נתונים מקצועיים.

רכיבי התקן ומבנה השומה

שומת תקן 22 מציגה תמונה דו-שלבית ומחייבת פירוט מינימלי, כולל:

1. תיאור מצב נוכחי

זיהוי הקרקע, זכויות קניין וחכירה, הייעוד התכנוני התקף, תוכניות החלות, מגבלות סטטוטוריות ומאפייני סביבה רלוונטיים.

2. הערכת שווי בשני מצבים

מצב א': שווי לפי המצב התכנוני העדכני

הערכת שווי הקרקע כפי שהיא היום כקרקע חקלאית או שאינה זמינה לבנייה. ההערכה נשענת על עסקאות השוואה רלוונטיות ועל מצב תכנוני תקף, ללא פרמיית ציפייה.

מצב ב': שווי היפותטי המבוסס על ציפיות לשינוי ייעוד

הערכת שווי הקרקע בהנחה שבעתיד תאושר תוכנית שתאפשר פיתוח. חלק זה כולל:

• תיאור הפרוגרמה התכנונית העתידית כפי שסופקה לשמאי.

• בחינת סבירות המימוש ואבני דרך סטטוטוריות נדרשות.

• צפי לוחות זמנים עד לאישור התוכנית ולזמינות לבנייה.

• פירוט עלויות ומיסים צפויים: תכנון, פיתוח ותשתיות, חלוקה ופרצלציה, היטלי השבחה, מסים ותשלומי רמ"י אם רלוונטי.

• הצגת השווי התיאורטי לאחר שינוי הייעוד.

חשוב להדגיש כי אם הסבירות לשינוי ייעוד נמוכה מאוד, השמאי נדרש לציין זאת באופן חד וברור ואף להימנע מהצגת אומדן עתידי. כאשר הסבירות בינונית או גבוהה, חובה להציג גם את הסיכונים ואת אי-הוודאות.

עדכונים ומעמד משפטי

תקן 22 משתלב עם תקנות המחייבות גילוי נאות בעסקאות קרקע שאינה זמינה לבנייה, לרבות מסירת שומת תקן 22 ותמצית שומה זמן סביר לפני ההתקשרות. בפועל, התקן משמש אמת מידה מקצועית ובתי המשפט מתייחסים אליו במבחן הטעיה וגילוי נאות. הוא אינו חוק בפני עצמו, אך חלק מדרישותיו הוטמעו בדין המחייב, והפרתן עלולה להביא לסנקציות ולחשיפה אזרחית.

שימושים ותרחישים רלוונטיים במיוחד

פיצויי הפקעה לקרקעות חקלאיות

בעת הפקעה נבחן בדרך כלל שווי הקרקע לפי ייעודה התקף. תקן 22 מספק מתודולוגיה להמחשת הפער בין השווי החקלאי לבין פוטנציאל עתידי שלא התממש. גם אם הדין מגביל פיצוי על ציפיות, השומה לפי התקן מסייעת בכימות הנזק ובהידברות.

תביעות פיצויים לפי סעיף 197

כאשר תוכנית חדשה פוגעת בערך נכס, למשל בכך שהיא שוללת סיכוי ריאלי להפשרה, שמאי משתמש בעקרונות תקן 22 כדי לאמוד את רכיב הציפייה שהיה גלום בשווי לפני אישור התוכנית לעומת המצב לאחריה.

תוכניות משביחות והיטל השבחה

במקרים של עליית ערך בעקבות תוכנית, נדרש להבחין בין ערך שהיה גלום כבר בשוק עקב ציפיות לבין ההשבחה החדשה. הפרדת רכיבי השווי בסגנון תקן 22 מסייעת לקביעת בסיס הוגן לחיוב בהיטל השבחה.

הקשרים תכנוניים נוספים

היגיון התקן שימושי גם באיחוד וחלוקה, בתהליכי התחדשות עירונית ובהקצאות, כאשר יש צורך להבחין בין שווי נוכחי לשווי עתידי ולהביא בחשבון סיכונים, לוחות זמנים ועלויות.

השלכות משפטיות ומעשיות

• חובת שקיפות על משווקים: פרסום שאינו מדגיש אי-זמינות לבנייה, או היעדר שומה כדין, עלולים להוות הפרה של הדין.

• מסמך עוגן בעסקה: שומת תקן 22 היא כלי מרכזי בקבלת החלטה. היא מגבירה אחריות מקצועית של שמאים ומפחיתה מחלוקות עתידיות.

• השפעה על השוק: שומות מלאות וזהירות מצננות עסקאות ספקולטיביות ומחזקות עסקאות איכות. רוכשים משווים בין מחיר העסקה לבין מצב א' ומצב ב' ושוקלים אם פרמיית הסיכון סבירה.

סיכום

תקן 22 מייצר מסגרת מקצועית ושקופה להערכת קרקע חקלאית ואינו מאפשר להצדיק עסקה רק באמצעות חלום לעתיד. הוא מחייב להציג מה שווה הקרקע היום, מה עשויה להיות שווה מחר, מה הדרך בין השניים, כמה זמן וכמה זה עולה. עבור ציבור הרוכשים והיזמים מדובר בכלי חיוני לשיקול דעת מושכל, ועבור משפטנים ומתכננים זהו גשר חשוב בין התכנון לשמאות.

חשוב להתייעץ עם עורך דין לתכנון ובנייה

חשוב לדעת כי כל מקרה תכנוני נבחן לפי נסיבותיו. התייעצות מוקדמת עם עורך דין לתכנון ובנייה יכולה לחסוך זמן, כסף וסיכונים מיותרים, ולחדד את הזכויות והאפשרויות שלכם. אני מזמינה אתכם לפנות אליי להתייעצות ראשונית ללא עלות.