חוות דעת תכנונית

חוות דעת תכנונית - כלי מקצועי בהליכי תכנון ורישוי - שיחסוך לכם הרבה זמן וכסף! 

חוות דעת משפטית תכנונית היא כלי משפטי-מקצועי המהווה כיום אמצעי חיוני בהתנהלות מול רשויות התכנון והבנייה. 

חוות הדעת נערכת על ידי עורכי דין מומחים בתחום התכנון והבנייה, משמשת ככלי אסטרטגי בהתמודדות מול מחלקות רישוי והנדסה ברשויות המקומיות, ומספקת בסיס משפטי איתן לקידום האינטרסים של הלקוח בהליכי התכנון והרישוי, בפני הועדות המקומיות והמחוזיות.

מתי נדרשת חוות דעת משפטית תכנונית? 

חוות הדעת נדרשת במהלך הליכי רישוי ותכנון במהלכם עולה קושי משפטי תכנוני לקדם ולאשר את הבקשה להיתר או התכנית. 

להלן מספר דוגמאות בהם טיפל משרדי, בהם עלה הצורך בחוות הדעת שאפשרה את המשך קידום ההליך התכנוני ואת הוצאת היתר הבניה - כפי שביקש הלקוח : 

1. לקוח שקידם בקשה להיתר, קיבל לפתע הודעה ממחלקת רישוי לפיה לא ניתן לקדם את הבקשה להיתר משום שהועדה כבר אינה מוסמכת כועדה עצמאית מיוחדת, ומשכך אין בסמכותה לקדם את ההיתר. הועדה המקומית הפנתה את הלקוח להליך הכולל אישור תכנית - שהוא הליך יקר וממושך. 

במקרה זה כתבתנו חוות דעת משפטית מנומקת למחלקת רישוי ולמחלקה המשפטית המבוססת על ניתוח הוראות סעיף 62א לחוק התכנון והבניה ועל פסיקה רלוונטית. גורמי הרשות החליטו לקבל את טענותינו ולהמשיך לקדם את הבקשה בסמכות ועדה מקומית. 

2. לקוחה שקידמה בקשה להיתר, קיבלה הודעה לפיה לא ניתן לאשר הקלה בזכויות בניה, משום שהתכנית החלה אינה מתירה זאת. 

במקרה זה כתבתנו חוות דעת משפטית המבוססת על התקנות ועל פסיקה דומה לפיה מועד הפקדת התכנית, ומועד אישורה, מאפשרים את אישור ההקלות. העמדה התקבלה והבקשה להיתר אושרה עם ההקלות המבוקשות. 

3. לקוח שקידם בקשה להיתר לשימוש חורג ממחסן למגורים, קיבל הודעה, לפיה אין במגרש זכויות בניה וצפיפות המאפשרות את השימוש החורג. 

במקרה זה ערכנו ניתוח של התכנית הישנה ובהתבסס על כך שבעבר לא הייתה הפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות טענו שממילא אין צורך בתוספת זכויות וצפיפות ויש לאשר את המגורים. העמדה המפורטת והמנומקת - התקבלה. הבקשה לשימוש חורג ממחסן למגורים אושרה. 

4. לקוח שקידם בקשה להיתר לחיזוק בניין למגורים, קיבל הודעה לפיה הוראת הצפיפות בתכנית לא מאפשרת את מספר היחידות המבוקשות והוא התבקש להוריד יחידת דיור בשווי מיליוני שקלים. 

במקרה זה כתבתנו חוות דעת מפורטת ומנומקת המבוססת על פסיקה עניפה, ממנה עולה כי יש לעגל את מספר היחידות כלפי מעלה, כך שיש להתיר לו יחידה נוספת. גם טענה זו התקבלה והלקוח קיבל את דירת המגורים הנוספת. 

5. לקוחה שקידמה בקשה להיתר, קיבלה הודעה לפיה עליה לתכנן את ביתה במרחק מבית השכן, משום שהקרקע שסופחה לחלקה בעבר בתב"ע, לא נרשמה בתצ"ר (תשריט לצרכי רישום). 

במקרה זה כתבתנו חוות דעת משפטית המבחינה בין המישור התכנוני לקנייני. עמדתנו התקבלה והלקוחה יכלה לתכנן תוך ניצול מלוא זכויותיה בשטח אותו רכשה. 

מהם היתרונות המרכזיים של חוות דעת תכנונית? 

חוות הדעת התכנונית מוגשת בשלבים מוקדמים של ההליך עוד לפני שיש החלטה סופית של הועדה המקומית. 

בכך למעשה ניתנה האפשרות לשכנע את הגורמים הממליצים לועדה המקומית - מחלקת הרישוי, מחלקת תכנון, המחלקה המשפטית וכיוצ"ב - בדבר עמדתנו המשפטית. 

ככל שהעמדה מתקבלת - המלצת הגורמים הללו לועדה המקומית תהיה חיובית, מה שיגדיל את הסיכוי שהבקשה להיתר תאושר. 

כך, ללא חוות דעת, אין ללקוח דרך לדעת האם עמדת גורמי הרשות היא נכונה משפטית, ולמעשה הוא נאלץ או לשנות את בקשתו באופן שפוגע בו כלכלית, או להגיש את הבקשה כמו שהיא- לקבל החלטה שלילית מהועדה המקומית ולהגיש ערר - שהוא הליך יקר באופן משמעותי. 

ניתן לומר אם כן, שחוות הדעת חוסכת המון זמן וכסף ללקוח, ומאפשרת לו למצות את ההליכים מול מוסדות התכנון, באופן נכון ומיטבי שהתמונה המלאה מוצגת בפניו והוא יכול לקבל החלטות מושכלות. 

מה כוללת חוות הדעת? 

חוות הדעת כוללת בחינה מעמיקה של הסוגיה המשפטית תכנונית שהועלה על ידי גורמי המקצוע של הועדה המקומית.

למעשה בחוות הדעת אנו מציגים לגורמי המקצוע ובמידת הצורך לועדה המקומית עצמה - נימוק משפטי המבוסס על חוק התכנון והבניה וחוקים נוספים, תקנות התכנון והבניה, החלטות מוסדות תכנון, פסיקת בתי המשפט, הוראות התכניות החלות בקרקע, ועוד. 

מה עם חוות הדעת לא מתקבלת? 

ניתן לבקש להציג את נימוקי חוות הדעת בפני הועדה המקומית, ולשכנע את חברי הועדה לקבל את הטענות, על אף עמדת גורמי המקצוע. 

לסיכום - 

חוות דעת תכנונית היא כלי חיוני המספק ערך משמעותי ללקוח. היא מאפשרת להתמודד באופן מושכל, מול גורמי הרשות המנהלית ביחס לסוגיות שונות ומשונות שצצות במסגרת הליכי הרישוי והתכנון. חוות הדעת עשויה למזער הוצאות ולמנוע בכך נזקים כלכליים, תוך חיסכון בזמן וייעול ההליך התכנוני / הליך הרישוי. השקעה בחוות דעת מקצועית בשלבים המוקדמים של הפרויקט, מעניקה ללקוח ידע רחב על מצבו, מאפשרת קבלת החלטות מושכלות, מצמצמת משמעותית את הסיכון לעררים והתנגדויות, ומגדילה את סיכויי ההצלחה של הפרויקט.

מוזמנים לפנות לייעוץ.