תמא 70 - שאלות ותשובות

מהי תוכנית המתאר הארצית תמ״א 70?

תמ״א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב. התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-31 בדצמבר 2024, לאחר כחמש שנות עבודה. מדובר בתוכנית סטטוטורית כוללת שמקובלת על כל מוסדות התכנון, והיא מספקת מסגרת ברורה לפיתוח העירוני סביב תחנות המטרו בגוש דן. התוכנית מקנה עקרונות פיתוח עירוני ברדיוס של כ-600–800 מטר מכל אחת מ-109 תחנות המטרו המתוכננות באזור (ב-24 רשויות מקומיות).

למה התוכנית הייתה נדרשת?

לאורך השנים, יזמים ורשויות מקומיות לא ידעו כיצד לקדם תוכניות לפיתוח סביב תחנות המטרו בשל חוסר ודאות תכנונית. תמ״א 70 הוקמה כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא, תוך שמירה על כללים תכנוניים ברורים וידועים. כיום, כבר מקודמות למעלה מ-100 יוזמות תכנוניות במרחבי התחנות, כולל פרויקטי התחדשות עירונית ובנייה חדשה, בהיקף של כ-300 אלף יחידות דיור. לעתיד, הערכות מצביעות על פוטנציאל לבניית לפחות 500,000 דירות חדשות סביב תחנות המטרו בטווח הארוך.

איך מחולק מרחב תחנה לפי תמ״א 70?

תמ״א 70 מחלקת את מרחב תחנת המטרו לשלושה אזורים עיקריים, או "טבעות השפעה", לפי המרחק מהתחנה:

• מרחב הליבה: זהו האזור הצמוד ביותר לתחנה, עד כ־100 מטר מהכניסה לתחנה. אזור זה מיועד לפיתוח אינטנסיבי ולשמש כשער הכניסה לתחנה, כלומר, לאזורי מסחר, תעסוקה ודיור אינטנסיבי.

• טבעת ראשונה: האזור שנמצא במרחק של כ־300 מטר מהתחנה. בתוכנית מעודדת צפיפות גבוהה של בינוי, כולל מגוון של שימושים. כאן מתמקדים בעיקר בפרויקטים של מגורים, תעסוקה ומסחר.

• טבעת שנייה: זהו האזור שנמצא בין גבול הטבעת הראשונה ועד כ־600–800 מטר מהתחנה, תלוי במיקום התחנה. בטבעת זו צפיפות הבנייה המותרת נמוכה יותר, אך עדיין מדובר בצפיפות גבוהה משמעותית מהמצב הקיים כיום במרבית הערים.

איך מחושבות זכויות הבנייה בסביבת תחנות המטרו?

תמ״א 70 מאמצת את שיטת החישוב של רח״ק  (Floor Area Ratio), כלומר יחס בין סך כל שטחי הבנייה במגרש לשטח הקרקע של המגרש. כל תחנה וכל טבעת מוגדרת עם רח״ק מינימלי  שצריך להתקיים בתחום התוכנית המקומית סביב אותה תחנה.

לדוגמה, אם מדובר במגרש בגודל 800 מ"ר עם רח״ק=5, ניתן לבנות 4,000 מ"ר של שטחי בנייה. התמ״א קובעת מינימום רח״ק לכל תחנה, בהתאם לאופייה ולמיקומה. ככל שמתרחקים מהתחנה, כך נפח הבנייה המותר עשוי להיות נמוך יותר, אך עדיין נשמרים מינימום זכויות גבוהים.

מהם עקרונות תכנון המטרו לפי תמ״א 70?

תמ״א 70 מבוססת על תכנון מוטה תחבורה ציבורית (TOD – Transit Oriented Development). העקרונות המרכזיים בתכנון כוללים:

• עידוד תחבורה ציבורית וצמצום תלות ברכב פרטי: המטרה היא למקסם את השימוש במערכת המטרו העתידית. התוכנית מקדמת פיתוח עירוני אינטנסיבי במרחקי הליכה תחנות המטרו, כך שיותר תושבים יעברו למטרו, אופניים והליכה.

• פיתוח עירוני אינטנסיבי והתחדשות: התמ״א שואפת ליצור עירוניות חדשה וסביב תחנות המטרו מתוכננים פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות מרקמית, זאת במטרה להגדיל את הצפיפות, להחיות את האזור ולהפוך אותו לאזור חיים עירוניים פעילים.

• עירוב שימושים ותמהילי דיור: במתחמים הקרובים לתחנות המטרו ייבנו בניינים הכוללים מגורים, תעסוקה, מסחר, חינוך ותרבות – כל זאת כדי ליצור סביבה עירונית חיה ופעילה לאורך כל היום.

• שיפור קישוריות ותשתיות רכות: התמ״א מקדמת יצירת רשת שבילי הליכה ואופניים רציפה ומרחבים ציבוריים לצורכי תושבים כמו גינות ציבוריות, פארקים ומבני ציבור.

מהו היטל ההשבחה המיוחד שנקבע בחוק המטרו?

בהתאם לחוק רכבת תחתית (המטרו) תשפ״ב-2022, נקבע היטל השבחה מיוחד על מימוש זכויות הבנייה בסביבות תחנות המטרו. היטל זה עומד על כ־72% מההשבחה, לעומת 50% רגיל. מטרת ההיטל היא לממן חלק מעלות הפרויקט העצום של המטרו.

בקרב היזמים, בעקבות מחאתם, הוחלט לבצע תיקון בחוק, שבמסגרתו קבעו תקופת הטבה זמנית. עד 31.12.2030, שיעור ההיטל יהיה מופחת ל-60%. לאחר מועד זה, ההיטל יחזור לשיעור המקורי של 72%.

מהם הכלים הרגולטוריים ליישום המדיניות?

יישום המדיניות תיעשה דרך מספר כלים תכנוניים ורגולטוריים:

1. תוכנית המתאר הארצית (תמ״א 70):  מדובר בתוכנית סטטוטורית מחייבת, אך היא לא מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ישירים. היא משמשת כצעד ראשון בהכוונת התכנון באזורי תחנות המטרו.

2. תוכניות מפורטות מקומיות (תב״עות): כל רשות מקומית מחויבת להכין תוכניות מפורטות סביב תחנות המטרו. התוכניות המקומיות יפרטו את הייעודים, שטחי הציבור, זכויות הבנייה, גובהי הבנייה ועוד.

3. שינוי ייעוד קרקע: יש אפשרות לשנות את ייעוד הקרקע במתחמים ספציפיים. לדוגמה, קרקע שהייתה מיועדת למלאכה או תעשייה, עשויה להשתנות לאזורי מגורים, תעסוקה ומסחר, בהתאם למדיניות המטרו.

מהן הדרישות לגבי שטחים ציבוריים בסביבת תחנות המטרו?

לפי תמ״א 70, בכל תוכנית מקומית סביב תחנה יידרש להקצות שטחים לצורכי ציבור. מדובר בשטחים פתוחים כמו פארקים וכיכרות, וכן במבני ציבור כגון בתי ספר, גני ילדים, מרפאות וצרכים קהילתיים. התמ״א מבטיחה ששטחים אלה יוכלו לשמש את התושבים ויהפכו את האזור לנגיש וידידותי.

כיצד ישפיעו על העירוניות והדיור?

התוכנית שואפת ליצור סביבה עירונית צפופה ומגוונת, כולל דיור בר-השגה. תחנות המטרו צפויות לכלול דיור מסוגים שונים, כולל דירות קטנות וזולות לצד דירות גדולות למשפחות, כך שיתאפשר מגורים מגוון לכלל האוכלוסיות. התמ״א מקדמת עירוב שימושים גבוה על מנת ליצור עירוניות פעילה.

לסיכום, מהי השפעת תמ״א 70 על פיתוח המטרופולין?

תמ״א 70 צפויה להוביל לפיתוח משמעותי של סביבות תחנות המטרו במטרופולין תל אביב. היא תביא להתרבות הבנייה בגובה ובצפיפות, יחד עם יצירת תשתיות ציבוריות איכותיות. בסופו של דבר, מטרת התמ״א היא להבטיח שהתושבים ייהנו מקישוריות גבוהה, חיים עירוניים פעילים ואיכות חיים גבוהה, גם בסביבות צפופות.