היטלי השבחה

מהו היטל השבחה ומי חייב בתשלומו?

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל מכוח סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית לחוק, בעקבות עליית שווים של מקרקעין הנובעת מאישור תוכנית (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. החבות חלה על מי שהיה הבעלים או החוכר לדורות במועד אישור הפעולה התכנונית. הכספים שנגבים מיועדים על פי דין לפיתוח תשתיות, מבני ציבור ופארקים בתחום הרשות המקומית.

מתי קמה חובת תשלום היטל השבחה?

חשוב להבהיר: היטל השבחה אינו מוטל על כל עליית מחיר. החוק דורש התקיימות שני תנאים מצטברים: (1) עלייה בשווי המקרקעין (2) קשר סיבתי ישיר בין העלייה לבין פעולה תכנונית מוגדרת בדין - אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. משמעות הדבר היא שעליית מחירים כללית בשוק הנדל"ן, כשלעצמה, אינה מקימה חבות בהיטל, אלא רק עלייה שניתן לייחס במישרין לפעולה התכנונית.

מהו שיעור ההיטל, מהו "המועד הקובע לחישוב" ומהו "מועד התשלום"?

שיעור החיוב: ככלל, מחצית (50%) מסכום ההשבחה התכנונית. עם זאת קיימים בדין הסדרים מיוחדים - למשל בתכניות פינוי-בינוי או באזורי השפעת המטרו, ולכן אין להניח מראש שהחיוב יהיה בדיוק מחצית משינוי מחיר הנכס.

המועד הקובע לחישוב: המועד שבו נולדת החבות הרעיונית, ולפיו שמאי המקרקעין מעריך את סכום ההשבחה.

מועד התשלום (מימוש הזכויות): המועד שבו נדרש הנישום לפרוע את החוב בפועל, עם הפקת הנאה כלכלית מהנכס – "המפגש עם הכסף".

מהו עקרון "שווי השוק האובייקטיבי" שעליו מבוססת השומה?

שמאי המקרקעין מבססים את השומה על שווי שוק אובייקטיבי: המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בעסקה חופשית בין מוכר מרצון לקונה מרצון, במועד הקובע. המשמעות היא ששומת ההיטל אינה נגזרת בהכרח מהמחיר הסובייקטיבי שבו נמכר הנכס בפועל (שעשוי להיות מושפע ממאפיינים אישיים של הצדדים, לחץ זמן, קרבה משפחתית וכיו"ב), אלא משווי אובייקטיבי כפי שהיה נקבע בשוק החופשי באותו מועד.

כיצד עובדת "שיטת שני המצבים" - השוואת המצב הקודם למצב החדש?

חישוב ההשבחה מתבצע על ידי הערכת המקרקעין פעמיים, לאותו מועד קובע:

המצב הקודם – שווי המקרקעין לפי הזכויות והמצב התכנוני שהיו קיימים אלמלא הפעולה המשביחה.

המצב החדש – שווי המקרקעין לפי הזכויות והמצב התכנוני לאחר הפעולה התכנונית.

ההפרש בין שני השוויים הוא סכום ההשבחה, ורק ממנו נגזר היטל ההשבחה 

האם ניתן לבודד רק את התוספת שנוצרה, או שיש להשוות את הנכס כמכלול?

השאלה שנבחנת היא שווי המקרקעין כמכלול, ולא רק שווייה של תוספת מסוימת - למשל מספר יחידות דיור נוספות או אחוזי בנייה שנוספו. בפסיקה הועדפה ככלל השיטה המסורתית של השוואת מלוא המקרקעין לפני הפעולה התכנונית ואחריה, אם כי במקרים הנוגעים להקלות הוצגה בפסיקה גם "שיטת הדלתא" הבוחנת רק את השינוי הנקודתי.

מהי שיטת ההשוואה בפועל, ומה נדרש לכלול בשומה?

השיטה המקובלת והמועדפת להערכת שווי היא שיטת ההשוואה (המכונה גם שיטת שווי השוק), שבה השמאי בוחן עסקאות דומות בשוק ומתאים אותן למאפייני הנכס הספציפי - מיקומו, זכויות התכנון החלות עליו והמועד הקובע. אין די בהצגת סכום סופי בלבד: שומה ראויה נדרשת לפרט את הנכס ואת סביבתו, את הזכויות הקנייניות, את המצב התכנוני הקודם והחדש, את התכנית המשביחה, את השיטות שננקטו ואת העסקאות ששימשו להשוואה.

כיצד מתייחסים ל"ציפיות תכנוניות" וגורמים שאינם תכנוניים?

לעיתים השוק כבר "מתמחר" מראש את הציפייה לאישור תוכנית עתידית, עוד לפני שזו אושרה בפועל. במקרים כאלה מתעוררת שאלת ניכוי הציפיות: בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי יש לבודד את עליית השווי הנובעת מהפעולה התכנונית עצמה, ולא לחייב בגין רכיבים שאינם נובעים ממנה. עם זאת, אין מדובר בנטרול אוטומטי של כל נתון שהשפיע על שווי המצב הקודם, ובהלכה מאוחרת יותר, שעניינה תמ"א 38, הובהר כי כאשר אין אירוע מס עצמאי בגין רכיב מסוים, אין לנטרל אותו באופן מלאכותי משווי המצב הקודם. אופן הטיפול בציפיות תלוי, אפוא, במהות הזכות, במועד הרלוונטי ובקשר הסיבתי לפעולה המשביחה.

מהו "המועד הקובע לחישוב" עבור כל פעולה תכנונית?

לפי סעיף 4(7) וסעיף 119 לחוק התכנון והבנייה, השומה נערכת ליום יצירת ההשבחה:

באישור תוכנית (תב"ע): 15 ימים לאחר פרסום ההודעה על אישור התוכנית ברשומות (ילקוט הפרסומים).

בהקלה או שימוש חורג: יום החלטת הוועדה המקומית המאשרת את ההקלה או השימוש החורג.

מהו ההבדל בין "אירוע המס", "המועד הקובע לחישוב" ו"מועד המימוש" שבו יש לשלם בפועל?

מדובר בשלושה מועדים שונים, שחשוב לא לבלבל ביניהם:

אירוע המס - נוצר כאשר אושרה התוכנית המשביחה, ניתנה ההקלה או הותר השימוש החורג שגרמו לעליית שווי המקרקעין. זהו האירוע שמקים את עצם החבות.

המועד הקובע לחישוב - המועד שלפיו נערכת השומה בפועל (למשל, 15 ימים לאחר פרסום ברשומות, כאמור לעיל).

מועד המימוש - המועד שבו נדחה בדרך כלל התשלום בפועל, עד שהחייב "פוגש את הכסף" בפועל.

חשוב להדגיש: דחיית מועד התשלום עד למימוש אינה מבטלת את עצם החבות שנוצרה כבר במועד אירוע המס, אלא דוחה רק את עריכת השומה הסופית ואת מועד הפירעון בפועל.

מהן שלוש החלופות הקובעות מתי חל מועד המימוש?

מועד התשלום בפועל חל, לכל המאוחר, כאשר מתקיימת אחת משלוש החלופות הבאות:

קבלת היתר - החייב מקבל היתר בנייה או היתר לשימוש שלא ניתן היה לתיתו אלמלא התוכנית, ההקלה או השימוש החורג שבעקבותיהם נוצרה ההשבחה.

תחילת שימוש בפועל - החייב מתחיל להשתמש במקרקעין בפועל, באופן שהותר לראשונה עקב התוכנית המשביחה, וזאת כאשר מדובר בשימוש שאינו דורש היתר בנייה נוסף.

העברת זכויות - החייב מעביר את הבעלות, את החכירה לדורות, או זכות אחרת הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בכפוף לחריגים הקבועים בדין (כגון העברות ללא תמורה במשפחה בתנאים מסוימים).

מה קורה במכירת מקרקעין – מתי בדיוק חל מועד המימוש?

כאשר המימוש נעשה בדרך של מכירה, נקבע כי מועד המימוש הוא מועד כריתת חוזה המכר, ולא מועד רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הטעם לכך הוא שבמועד כריתת החוזה מתבצעת, ככלל, ההעברה המהותית של הזכויות, ובעל המקרקעין הוא שמפיק באותו שלב את התועלת הכלכלית מההשבחה – גם אם הרישום הפורמלי מתעכב.

מה קורה כאשר מומשו רק חלק מהזכויות?

מימוש חלקי אינו מוביל בהכרח לתשלום מלוא ההיטל. החוק קובע כי כאשר החייב מימש רק חלק מהזכויות שנוצרו על ידי הפעולה התכנונית, ישולם היטל בשיעור יחסי בלבד, בהתאם למידת המימוש שבוצעה בפועל. המשמעות המעשית היא שיש לבחון בכל מקרה מהו החלק מההשבחה שמומש בפועל באותו שלב, ולא להניח כי נוצלו כל הזכויות התכנוניות האפשריות.

האם ניתן לשלם את ההיטל לפני מועד המימוש?

כן. החוק אינו מחייב את בעל המקרקעין להמתין דווקא עד למימוש. ניתן לשלם מקדמות על חשבון ההיטל עוד לפני שנקבעה שומה סופית, וכן ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה לערוך שומה מוקדמת ולשלם את ההיטל באופן מיידי - גם כאשר הוועדה עצמה החליטה, ככלל, לדחות את גביית ההיטל עד למימוש הזכויות. כאשר הוגשה דרישה לשומה מוקדמת כאמור, על הוועדה המקומית לערוך את השומה בתוך 90 ימים ממועד קבלת הדרישה. מהלך כזה עשוי להתאים, בין היתר, למי שמעוניין לוודא מראש מהו גובה החבות הצפוי, או למנוע הצטברות הפרשי הצמדה וריבית בעתיד.

האם ניתן להקל בתשלומי הפיגורים שנצברו על ההיטל?

לאחר שהתרחש אירוע מימוש, הוועדה המקומית רשאית לדרוש את תשלום ההיטל בפועל, ואם התשלום מבוצע באיחור עשויים להתווסף לחוב הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כאמור לעיל. עם זאת, בנסיבות מסוימות קיימת אפשרות להפחית את תשלומי הפיגורים שנצברו - בין היתר בשל פרק הזמן שבו התנהל הליך משפטי או מנהלי (בבית המשפט, בוועדת הערר או בפני שמאי מכריע) שמנע מהחייב לשלם את ההיטל בפועל.

כיצד משוערך החוב מהמועד הקובע ועד למועד התשלום בפועל?

מהמועד הקובע ועד למועד התשלום (המימוש): קרן החוב מוצמדת בלבד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (לפי הנמוך מביניהם).

ממועד התשלום ואילך: חוב שלא נפרע במועד המימוש הופך לחוב בפיגור, וצובר הצמדה מלאה בתוספת ריבית פיגורים עירונית סנקציונית (כ-6% בשנה).

מה קורה כאשר מאושרות מספר תכניות בזו אחר זו מבלי ששולם היטל בגין אף אחת מהן?

במקרה כזה מיושמת "שיטת המדרגות": ההשבחה נקבעת לפי ההפרש בין שווי המקרקעין סמוך לפני התוכנית הראשונה בסדרה, לבין שוויים מיד לאחר התוכנית האחרונה. מנגנון זה נועד לפשט את החישוב ולמנוע מצב שבו אותה התעשרות מחושבת באופן חלקי או כפול בין תוכנית לתוכנית.

האם ניתן לקזז הוצאות או מטלות ציבוריות מסכום ההשבחה?

לא באופן אוטומטי. אין להפחית כל הוצאה שהוטלה על בעל המקרקעין בקשר למיזם התכנוני מסכום ההשבחה כדבר שבשגרה. השאלה הרלוונטית היא האם ההוצאה משפיעה בפועל על שווי המקרקעין במצב החדש, ואם היא בגדר נתון שעל השמאי להביא בחשבון בקביעת שווי השוק. כך, למשל, הוכרה בפסיקה האפשרות להביא בחשבון תשלום לקרן חניה שהייתה לו השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש, אך אין להסיק מכך שכל מטלה ציבורית מקנה אוטומטית פטור או קיזוז.

מהם התנאים לקבלת פטור בהרחבת דירת מגורים (סעיף 19(ג))?

נדרשים שלושה תנאים מצטברים:

מגורים עצמיים - המגורים מיועדים למחזיק בנכס או לקרובו.

תקרת שטח - השטח הכולל לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר (על השטח העודף יחול היטל יחסי בלבד).

חובת מגורים - המחזיק או קרובו מתגוררים בדירה במשך 4 שנים לפחות מגמר הבנייה.

מרפסת גג פתוחה וממ"ד בשטח המינימלי הנדרש אינם נכללים במניין 140 המ"ר לצורך הפטור.

אילו פטורים נוספים קיימים בחוק?

קיימים פטורים סטטוטוריים נוספים לבנייה בשכונות שיקום, למוסדות ציבור ללא כוונת רווח (חינוך, דת, צדקה, ספורט) ולהתאמות נגישות. חשוב לזכור כי תחולת כל פטור תלויה בהתקיימות התנאים המדויקים שנקבעו בחוק או בצו, ואין די בכך שמדובר בדירת מגורים כדי להסיק שקיים פטור אוטומטי. כך למשל, "צו התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)" קובע הסדר ייעודי משלו, שיש לבחון בנפרד בכל מקרה לגופו.

מהם עיקרי הרפורמה בפינוי-בינוי?

ברפורמת 2022 הופחת שיעור ברירת המחדל של ההיטל בפרויקטי פינוי-בינוי ל-25%. הרשות המקומית הוסמכה לקבוע במפה עירונית ייעודית את השיעור הרלוונטי (0%, 25% או 50%) לכל אזור, לתקופה של 5 שנים, בהתאם למועד הגשת התוכנית.

מה נקבע ב"הלכת לויתן" (בר"מ 25226-04-25)?

בפסק דין עדכני קבע בית המשפט העליון כי בעת חישוב היטל השבחה במועד התשלום במכר (כפי שאירע ביחס לתוכנית הרובעים בתל אביב), יש לכלול את פוטנציאל זכויות תמ"א 38 בשווי המצב הקודם, ככל שפוטנציאל זה כבר תומחר בפועל בשוק. קביעה זו מעלה את שווי המצב הקודם, מצמצמת את פער ההשבחה שבין המצב החדש לקודם, ועשויה להוביל להפחתה משמעותית או אף לביטול מלא של חיובי היטל במקרים רבים.

כיצד מתייחסים לתמ"א 38 בקביעת המצב הקודם, כאשר לא הוגשה בקשה להיתר מכוחה?

הלכת לויתן מבהירה כי כאשר קיימת על המקרקעין זכאות עקרונית לתמ"א 38, אך לא הוגשה בקשה להיתר מכוחה, יש לכלול את תרומתה הכלכלית לשווי המקרקעין במצב הקודם - ככל שקיימת תרומה שכזו בפועל. אין לנטרל את תרומת התמ"א רק מן הטעם שתוכנית אחרת היא זו שמקימה את החיוב הנוכחי בהיטל. המשמעות המעשית היא הבחנה חדה בין השבחה הנובעת מהתוכנית המקומית או המפורטת נושאת החיוב, לבין שווי שכבר נבע, במנותק ממנה, מפוטנציאל תמ"א 38 - שווי אשר עשוי להיכלל כבר במצב הקודם ולצמצם את ההשבחה החייבת.

מהן הדרכים והזמנים לערער על שומת היטל השבחה?

לנישום עומדים 45 ימים בלבד מיום קבלת השומה לנקיטת אחד מההליכים הבאים:

בקשה לתיקון שומה - הגשה לוועדה המקומית בגין טעויות טכניות או שגיאות חישוב.

פנייה לשמאי מכריע - במחלוקות שמאיות מקצועיות, כגון גובה ערך הקרקע או שווי המצב החדש מול הקודם.

ערר לוועדת ערר - במחלוקות משפטיות, סוגיות סמכות וזכאות לפטורים.

ניתן לבצע את התשלום בפועל (או להפקיד ערבות בנקאית) כדי לקבל אישור לטאבו או להיתר בנייה, ולהמשיך במקביל בבירור ההשגה או הערעור. לשמאי המכריע ולוועדת הערר סמכות לבטל ריבית פיגורים שנצברה במהלך ניהול ההליך.

מה ההבדל בין ערר על עצם החבות לבין בקשה לשמאי מכריע?

חשוב להבחין בין שני סוגי טענות: מי שחולק על עצם החיוב בהיטל (למשל, טוען שאין קשר סיבתי לפעולה תכנונית, או שחל פטור) רשאי לערור ישירות לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לעומת זאת, כאשר אין מחלוקת על עצם החיוב אלא רק על גובהו, המסלול המתאים הוא פנייה בבקשה למינוי שמאי מכריע; על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור בהמשך לוועדת הערר, בתוך המועד הקבוע בדין. הבחנה זו כבר בתחילת ההליך חשובה מאוד, שכן היא קובעת את מסלול ההשגה הנכון.

האם בית המשפט מתערב בשיקול הדעת השמאי?

ככלל, כאשר המחלוקת נוגעת לשאלה שמאית מקצועית, נקודת המוצא היא שהשמאי המכריע וועדת הערר הם הגורמים המקצועיים המוסמכים בתחום, ובתי המשפט נוטים שלא להחליף את שיקול דעתם. עם זאת, השומה חייבת להיות מבוססת, מנומקת ונשענת על נתונים אמיתיים – וניתן לבחון, בביקורת שיפוטית, האם השמאי השתמש בנתונים מתאימים, האם הסביר כראוי את שיטת החישוב, והאם נשמר הקשר הסיבתי הנדרש בין ההשבחה הנטענת לבין הפעולה התכנונית עצמה.

מוזמנים לפנות ליעוץ משפטי .