היטלי השבחה מטרו

היטלי השבחה ומס המטרו במתחמי ההשפעה של תמ"א 70 - מדריך שאלות ותשובות 

מהו פרויקט המטרו, מהי תמ"א 70, ואיך מוגדר "מתחם השפעה"?

פרויקט הרכבת התחתית (המטרו) במטרופולין תל אביב הוא פרויקט התשתית הלאומי הגדול, המורכב והיקר ביותר בתולדות מדינת ישראל, בהיקף תקציבי מתוכנן של כ-150 מיליארד שקלים. הרשת כוללת שלושה קווים עיקריים (M1, M2, M3) באורך כולל של כ-150 קילומטרים ו-109 תחנות בגוש דן.

כדי לממן ולהסדיר את המיזם, חוקקה הכנסת את חוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021, שהורחב משמעותית בתיקון מס' 4 מאוגוסט 2024. החוק מבוסס על עקרון "השבת הערך" (Value Capture): מכיוון שתשתית תחבורתית מתקדמת מעלה דרמטית את שווי הנכסים הסמוכים, בעלי הנכסים נדרשים להשתתף במימון 50% לפחות מעלות הפרויקט.

האזור הגיאוגרפי שבו חלים כללי המיסוי המיוחדים מוגדר בתוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו, תמ"א 70, שאושרה בממשלה במאי 2025. תמ"א 70 מגדירה לכל תחנה "מתחם השפעה", המחולק לשלוש טבעות:

• מרחב הליבה - ברדיוס של כ-100 מטר מכניסות התחנה, המיועד לבינוי אינטנסיבי במיוחד של תעסוקה ומסחר.
• טבעת ראשונה - ברדיוס של כ-300 מטר ממרכז התחנה, המעודדת בינוי צפוף ומעורב שימושים.
• טבעת שנייה ומרחב מורחב - יתר שטחי המתחם, שגם בהם מוקנות זכויות בנייה מוגברות.

מקרקעין הנמצאים במתחם ההשפעה, ואשר אושרה לגביהם תוכנית משביחה, כפופים לשילוב בין התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לבין חוק המטרו, לעניין היטלי השבחה.

כמה מס משלמים בפועל במתחמי המטרו, ומהו "מס השבחת המטרו"?

בדין הכללי, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, היטל ההשבחה עומד על 50% מעליית הערך, ומשולם במלואו לקופת הוועדה המקומית למימון תשתיות עירוניות.

לעומת זאת, חוק המטרו מכונן במתחמי ההשפעה משטר מיסוי דו-ראשי:

• היטל השבחה מקומי מופחת - מופחת מ-50% ל-40% מההשבחה, ומשולם לוועדה המקומית.
• מס השבחת המטרו - מס מדינתי חדש, הנגבה על ידי רשות המסים ומיועד ישירות לקרן המטרו.

בעקבות תיקון לחוק המטרו, הופחת מס המטרו המדינתי מ-35% ל-32%. כתוצאה מכך, נטל המס המשולב הבסיסי החל על נכסים במתחמי ההשפעה עומד כיום על 72% מההשבחה - 40% לוועדה המקומית ו-32% למדינה.

ההבדל בין שני המשטרים ניכר גם בייעוד התקבולים: בעוד שבדין הכללי כל הכספים מיועדים לפיתוח ותשתיות ברשות המקומית, במשטר המטרו מתחלקים התקבולים בין 40% לרשות המקומית ו-32% למימון פרויקט המטרו עצמו.

מתי נוצר החוב ומתי משלמים? מה ההבדל בין אישור תוכנית לבין היתר בנייה או מכירה?

יש להבחין בין המועד הקובע ליצירת החבות לבין אירוע המימוש המקים את חובת התשלום בפועל.

אירוע המס המחולל הוא אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) משביחה, הקלה או שימוש חורג. שימו לב כי תמ"א 70 אינה תוכנית משביחה ולא נגבה בגינה מס המטרו.

שומת ההשבחה נערכת ל**"יום הקובע"** - היום ה-15 שלאחר פרסום אישור התוכנית ברשומות. השומה בוחנת את ההפרש בין שווי הנכס ב"מצב הקודם" לבין שוויו ב"מצב החדש".

אירוע המימוש, שבו משולם החוב בפועל, מתרחש רק בעת מכירת הנכס בשוק החופשי או בעת קבלת היתר בנייה.

כדי להבטיח את גביית המס, קבע המחוקק כמה מנגנוני אכיפה:

• סעיף 24 לחוק המטרו - רשם המקרקעין (טאבו) אינו רשאי לרשום פעולת מימוש, למעט משכנתה, ללא אישור משרד האוצר על תשלום מס המטרו או המצאת ערבות בנקאית.
• היתרי בנייה - רשות הרישוי לא תוציא היתר בנייה ללא אישור תשלום מס המטרו.
• סנכרון בין הרשויות - יושב ראש הוועדה המקומית מחויב לציין באישור לטאבו האם חלה גם חובת תשלום של מס המטרו (סעיף 23).

מהי "הוראת השעה להיתר מהיר עד 2030" ואיך מקבלים הנחה במס?

כדי למנוע הקפאת בנייה ולתמרץ יזמים לפעול, קובע חוק המטרו מנגנון הטבה מוגבל בזמן: בעל מקרקעין המממש את זכויותיו בדרך של קבלת היתר בנייה ייהנה מהפחתת מס המטרו המדינתי ל-20% בלבד, במקום 32%.

בצירוף היטל ההשבחה המקומי בשיעור 40%, סך נטל המס המשולב יעמוד על 60% בלבד.

ההטבה כפופה לתנאים וסייגים קריטיים:

• מועד קובע קשיח - הבקשה להיתר בנייה חייבת להיקלט לא יאוחר מ-31 בדצמבר 2030. החל מ-1 בינואר 2031, המס המשולב יקפוץ בחזרה ל-72%. לשר האוצר סמכות להאריך את ההטבה עד סוף 2032.
• ההטבה אינה חלה על מכירה - היא מיועדת אך ורק למי שמוציא היתר בנייה. בעל נכס שמוכר את נכסיו לפני הוצאת היתר יחויב במס מלא של 72%.
• הקלות ושימושים חורגים - רכיב השבחה הנובע מהקלה או משימוש חורג אינו זכאי לשיעור המופחת, ויחויב בהיטל מקומי של 40% ובמס מטרו מלא של 32%, כלומר בנטל משולב של 72%.

בשורה התחתונה: הגשת בקשה להיתר עד 31.12.2030 מקנה נטל משולב של 60% - 40% היטל מקומי ו-20% מס מטרו מופחת. לעומת זאת, הגשת בקשה מ-1.1.2031 ואילך, מכירת זכויות ללא היתר, או רכיב השבחה הנובע מהקלה או שימוש חורג, מחזירים את הנטל המשולב לרמה המלאה של 72% - 40% היטל מקומי ו-32% מס מטרו.

החיסכון של 12% מההשבחה שווה מיליוני שקלים לפרויקט, כך שהשעון אכן מתקתק. אלא שתמ"א 70, כתוכנית מתאר ארצית, אינה מאפשרת הוצאת היתרים ישירים מכוחה. על היזמים לאשר תחילה תוכנית מפורטת (תב"ע מקומית), הליך שאורך בין 3 ל-6 שנים. משמעות הדבר היא שיש להתחיל בתכנון המפורט באופן מיידי, אחרת ההטבה תוחמץ.

מה קורה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי במתחמי המטרו?

פרויקטי פינוי-בינוי הם הכלי המרכזי לציפוף סביב התחנות, ובשל רגישותם הכלכלית קבע המחוקק בסעיף 19(ד) לחוק המטרו מנגנון מיוחד.

ברירת המחדל בחוק: סך המס המשולב במתחם פינוי-בינוי לא יעלה על 50% מההשבחה, המתחלק שני שלישים לוועדה המקומית (33.33%) ושליש למדינה (16.67%).

אוטונומיה לרשות המקומית: בתוך 90 ימים מאישור תמ"א 70, רשאית כל עירייה לקבוע את מדיניות המיסוי בתחומה ולבחור באחד מארבעה שיעורי מס כוללים לפרויקטי פינוי-בינוי - 72%, 50%, 25% או פטור מלא (0%). קביעה זו תקפה לחמש שנים ומתחדשת תקופתית.

בנוסף, קיימת גם בפינוי-בינוי הנחת 2030, לפי סעיף 19(ד)(2ב):

• אם העירייה קבעה מס מירבי של 72% - הגשת בקשה להיתר עד סוף 2030 תפחית את המס ל-60%.
• אם חלה ברירת המחדל של 50% - הגשת בקשה להיתר עד סוף 2030 תפחית את המס ל-40%.

לצד זאת נקבעו גם פטורים מיוחדים:

• פטור מלא יינתן אם התוכנית הוסיפה לבינוי פחות מ-10% שטחים עיקריים, ובלבד שלא נוספו מעל 200 מ"ר.
• תוכנית תיחשב חייבת במס המטרו הכללי רק אם הוסיפה מעל 10% שטחים עיקריים ולפחות 1,500 מ"ר.

אילו היטלים נוספים קיימים בחוק המטרו, ואיך מנהלים מחלוקות ושומות?

היטל מימון המטרו השנתי - סעיף 38 לחוק המטרו

זהו תשלום חובה שנתי, שאינו קשור להשבחה תכנונית, אלא מוטל על בעלי נכסים שאינם למגורים - משרדים, מסחר ותעשייה - במתחם ההשפעה ששטחם עולה על 100 מ"ר.

התעריף עומד על כ-70 ש"ח למ"ר לשנה, ומוטל למשך 30 שנה החל מה-1 בינואר שלאחר הפעלת הקו. חשוב לציין כי דירות מגורים ונכסים הפטורים מארנונה פטורים גם מהיטל זה.

הקניית מקרקעין למדינה - סעיף 29

בתוכניות ענק המוסיפות מעל 80,000 מ"ר שטחים סחירים, המדינה זכאית לקבל בעלות ישירה על חלק מהקרקע או מהזכויות, חלף תשלום מס המטרו, לטובת דיור בהישג יד ושימושים ציבוריים.

ערעור על שומת ההשבחה

הליכי ההשגה כפופים לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. עם קבלת השומה מהוועדה המקומית, עומדים לבעל הנכס 45 ימים להגשת השגה ובקשה למינוי שמאי מכריע, במחלוקת על גובה השווי וההשבחה, או לפנייה לוועדת ערר, במחלוקת משפטית על עצם החבות.

בפסיקה נקבע כי רשות מקומית שאיחרה ולא כללה את מס המטרו בשומה המקורית, אינה רשאית לתקן ולהוסיף אותו בדיעבד.

לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197, הוקמה "ועדה מיוחדת לתביעות פיצויים למיזם המטרו".

בשורה התחתונה - מהן ההמלצות המעשיות ליזמים ולבעלי נכסים?

להתחיל לתכנן עכשיו. חלון ההזדמנויות לחיסכון במס - 60% במקום 72% - נסגר ב-31 בדצמבר 2030. מאחר שהדרך להיתר מחייבת אישור תב"ע מפורטת, כל עיכוב בתחילת ההליך עלול להביא להחמצת ההטבה.

להיזהר בעסקאות מכר. מכירת נכס ללא היתר חושפת את המוכר למיסוי מלא של 72%. מומלץ להסדיר במנגנונים חוזיים מדויקים את זהות הנושא בנטל ואת אופן חלוקתו בין הצדדים.

לבחון את מדיניות הרשות המקומית. במיזמי פינוי-בינוי יש לבדוק מהו השיעור שקבעה העירייה הספציפית, שנע בין 0% ל-72%.

ליווי מקצועי צמוד. מורכבות החוק, שינויי המדדים ושומות ההשבחה מחייבים ליווי של שמאי מקרקעין ועורכי דין המתמחים בתחום כבר בשלבים הראשוניים, כדי להבטיח היתכנות כלכלית ולמנוע חיובי מס מופרזים.

מוזמנים לפנות לייעוץ.