שימוש חורג

בקשה להיתר לשימוש חורג

כשרוצים לבנות נכס ולעשות בו שימוש, נדרש לעשות זאת לפי תכנית המתאר החלה במקום שאושרה על ידי מוסדות התכנון, היא מגדירה את זכויות הבניה והשימושים המותרים בקרקע. 

יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה מעניק סמכות לועדה המקומית להתיר שימוש החורג מהשימושים הקבועים בתכנית או בהיתר הבניה. 

שימוש חורג מוגדר בחוק התכנון והבניה כך: 

"שימוש חורג", בקרקע או בבנין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה;

אם ננתח את הסעיף, נראה שקיימים שני סוגים של היתרים לשימוש חורג : 

1. היתר לשימוש החורג מהשימושים המותרים בתכנית - היתר זה מאפשר שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית המתאר, למשל שימוש בנכס למרפאה, כאשר תכנית המתאר מגדירה כי השימושים המותרים במקרקעין הם למסחר. 
   
   
2. היתר לשימוש החורג מהשימוש המותר בהיתר הבניה- למשל, היתר לשימוש בנכס כגן ילדים כאשר השימוש המותר על פי ההיתר הינו למגורים. 

החוק קובע שהיתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש, ואילו היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש. במילים אחרות, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול גם להיות לתקופה בלתי מוגבלת, בניגוד להיתר לשימוש חורג מתכנית. התקופה המרבית לחריגה תקבע באשר לכל קרקע בשים לב לנסיבות, למידתה ואופיה של החריגה.

החוק קובע בנוסף, שלא יינתן היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין. תקנות סטיה ניכרת קובעות כי שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה, יחשב סטיה ניכרת, ולכן לא ניתן לאשרו.

תהליך הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג יעשה בדומה לתהליך להגשת בקשה להיתר, שכולל: בקשה למידע תכנוני, פרסום הבקשה להתנגדויות, תשלום אגרות ועוד. 

לאחר הגשת וקליטת הבקשה בועדה המקומית, עומדים לרשות הועדה 90 יום להחליט בבקשה לשימוש חורג, ואם לא עשתה זאת, ניתן לראות זאת כסירוב לבקשה, ומגיש הבקשה להיתר רשאי להגיש את בקשתו לוועדת הערר המחוזית, על מנת שתחליט בבקשה.

אם הועדה המקומית החליטה לאשר את ההיתר לשימוש חורג, עומדת לרשות בעל הנכס שנה מקבלת ההיתר, להתחיל את השימוש החורג. אם לא עשה זאת ההיתר יפקע. 

החלטת הועדה המקומית לסרב לתת את ההיתר לשימוש חורג ניתנת לערר תוך שלושים יום בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה. ככל שמדובר בבקשה לשימוש חורג מתכנית מיתאר ארצית מפורטת לתשתיות לאומיות או מתכנית מועדפת לדיור, ניתן לערור לפני המועצה הארצית תוך שלושים יום. 

שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הועדה המחוזית ובקרקע המיועדת בתכנית מיתאר מחוזית למטרה חקלאית או לסוג של שטחים פתוחים – גם אישור הוועדה. כמו כן, לא יינתן היתר לשימוש חורג בתחום הסביבה החופית, אלא רק באישור הועדה.

כמו כן, במידה ונעשה שימוש חורג ללא היתר, עלול הדבר להביא לכדי אישום בפלילים הגורר חיוב בקנסות. 

לבסוף, אישור שימוש חורג עשוי לגרור חיוב בהיטל ההשבחה, משום שהשבחה מוגדרת בחוק כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לכן, לא יינתן אישור לשימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל.

בית המשפט העליון קבע כי, ועדה מקומית לתכנון ובניה אינה רשאית לגבות היטל השבחה בגין מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, להבדיל ממתן היתר לשימוש חורג מתכנית.