סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה 

סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה  -
משמעותם והשפעתם על זכויות בנייה

מה הם סעיפים 77-78?

סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה יוצרים מנגנון שמטרתו לשמור על אזור מפני בנייה לא רצויה בזמן שמכינים עבורו תכנית חדשה. 

במילים פשוטות - הסעיפים מאפשרים "להקפיא" את המצב הקיים בשטח עד שהתכנית החדשה תושלם.

באופן זה, סעיף 77 מאפשר לפרסם הודעה רשמית על הכנת תכנית, וסעיף 78 מאפשר לקבוע תנאים והגבלות למתן היתרי בנייה באותו אזור, לתקופה מוגבלת או עד להפקדת תכנית. 

המגבלות לפי בתי המשפט

בפסק דין ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, נו(5) 885 (2002) עמד בית המשפט העליון על התכלית של סעיפים אלו. 

בית המשפט קבע כי שיקול-דעתה של הוועדה המחוזית אינו שיקול-דעת שאינו מוגבל. הוראת סעיף 78 קצבה תקופות מוגבלות לתנאים שוועדה המחוזית רשאית לקבוע למתן היתרים עד למועד ההפקדה: שלוש שנים; שלוש שנים נוספות מנימוקים מיוחדים שיירשמו והארכה נוספת באישור שר הפנים. 

בנוסף, הרואה עצמו נפגע מהחלטתה של הוועדה המחוזית, ניתנת בידו זכות ערר למועצה הארצית.

לכן, ככל שהכנתה של תכנית מתמשכת והולכת ללא צידוק ראוי, כן נחלש והולך שיקול-דעתה של הוועדה המחוזית להגביל זכותם של בעלים לפתח מקרקעין שבבעלותם. 

הגנת הקניין בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו אין בה כדי להשמיט את הקרקע מתחת לסמכותה של הוועדה המחוזית לקבוע תנאים מגבילים, ואולם רוחו של חוק היסוד תשרה על בית-המשפט, וועדה מחוזית לא תוכל לגרור הליכים בהכנת תכניות מעבר לזמן סביר.

האיזון - הגנה על זכויות בעלי הקרקע

הנה כי מכיוון שמדובר בפגיעה בזכויות קנייניות, החוק קובע הגבלת זמן ברורה - התנאים תקפים לשלוש שנים לכל היותר, עם אפשרות להארכה במקרים מיוחדים מנימוקים מיוחדים שיירשמו, והארכה נוספת רק באישור שר הפנים.

הגבלת הזמן היא האיזון המרכזי שקבע המחוקק בין הצורך התכנוני לבין ההגנה על זכויות הקניין של בעלי המקרקעין.

זכות הערר - הכלי החשוב ביותר להתמודדות

בנוסף, החוק מעניק זכות מיוחדת וחשובה– זכות הערר. 

הערר מוגש:

• על החלטת ועדה מחוזית - למועצה הארצית לתכנון ובנייה

• על החלטת ועדה מקומית - לוועדת הערר המחוזית

זכות הערר היא כלי מרכזי להתמודדות עם מגבלות בלתי סבירות. בערר אפשר לטעון, למשל:

• שאין באמת כוונה רצינית לקדם תכנית חדשה

• שהמגבלות חמורות מדי ביחס לתכנית המתוכננת

• שהמגבלות אינן נדרשות כדי למנוע סיכול התכנית העתידית

• שהמגבלות פוגעות בזכויות הקניין מעבר לנדרש

אין מגבלת זמן להגשת ערר לפי סעיפים 77-78.יחד עם זאת, חשוב לפעול מהר לאחר פרסום ההחלטה על התנאים המגבילים.

מתי זה רלוונטי לכם?

אם אתם מתכננים לבנות או לרכוש נכס, חשוב לבדוק האם פורסמה הודעה לפי סעיף 77 ותנאים לפי סעיף 78 באזור. 

אם כן, הפרסום עשוי להשפיע משמעותית על האפשרות לקבל היתר בנייה בטווח הקרוב.

כפי שקבעה ועדת הערר:

"כאשר מתפרסמת הודעה לפי סעיפים 77 ו-78, על הוועדה המקומית להתחשב בכך ובקשות להיתרים צריך שיהיו תואמות את המגבלות והתנאים שנקבעו."

איך עורך דין מומחה יכול לעזור?

עורך דין מומחה בתחום התכנון והבנייה יסייע לכם ב:

1. בדיקה מוקדמת - האם פורסמו הוראות מגבילות במקרקעין

2. ייעוץ משפטי - הבנת ההשפעה על תכניות הבנייה שלכם

3. בדיקת חוקיות המגבלות - האם נקבעו כדין ולתכלית ראויה?

4. הגשת ערר אפקטיבי - ניסוח טענות משפטיות חזקות ומבוססות

5. ייצוג בהליכי הערר - הופעה בפני ועדות הערר והמועצה הארצית

בהליכים אלה, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי הוא קריטי להגנה על זכויותיכם, במיוחד לאור המורכבות המשפטית והפער בין הזכויות לפי התכנית הקיימת לבין המגבלות החדשות. 

ערר מנוסח היטב ומבוסס משפטית יכול להביא לתוצאות כגון:לביטול או הקלה משמעותית של תנאים מגבילים.