מגרש תלת מימד

מגרש תלת מימד

היבטים משפטיים ותכנוניים במסגרת תיקון 127 לחוק התכנון והבניה

עיקרון יסוד בדיני המקרקעין, קובע כי זכות הבעלות בקרקע משתרעת הן כלפי מעלה והן כלפי מטה ללא הגבלה, וכלשון בית המשפט "ממעבה כדור הארץ ועד רום השמיים". 

עיקרון זה אומץ בחוק התכנון והבנייה הישראלי, המעגן את זכויות בעלי המקרקעין במרחב האנכי - הן בחלל האוויר שמעל הקרקע והן בתת-הקרקע.

במרבית המקרים אין מנצלים את הזכויות במרחב האנכי, כך שמשמעותו המעשית של עיקרון זה באה לידי ביטוי בעיקר בפרויקטים תשתיתיים נקודתיים - כמו הקמת מנהרות וגשרים, ובמיזמים המשלבים שימושים שונים באותו מרחב קרקעי.

בדצמבר 2018 נכנס לתוקפו תיקון של חוק המקרקעין הכולל בתוכו את תיקון 127 לחוק התכנון והבניה, שמסדיר לראשונה את האפשרות לרישום בעלות נפרדת במרחב האנכי של מקרקעין - היינו בתת הקרקע או ברום הקרקע. למעשה התיקון מאפשר לחלק את הקרקע לשכבות שיהיו בבעלות נפרדת. 

בתיקון נוספה הגדרה ל"מגרש תלת ממדי" המוגדר כיחידה נפחית המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, אשר גבולותיה נקבעו באופן תלת ממדי בתכנית. 

גבולות אלו עשויים להיקבע כתוצאה מפעולות תכנוניות שונות ביניהן - תכניות איחוד וחלוקה או אישור תשריטי חלוקה בקרקע. 

למעשה חלוקת קרקע הכוללת חלקה תלת-ממדית תירשם בפנקסי המקרקעין לפי אחד מהבאים:

1. תכנית שאושרה לפי הוראות סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה.

2. תשריט שאושר לפי הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה.

3. הפקעה או רכישה שנעשתה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, או לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943. 

חוק התכנון והבניה קובע כי התנאים המצטברים לאישור תכנית תלת מימדית הם:

1. היעדר מניעה משפטית לרישום המגרש כחלקה תלת-ממדית, לפי חוק המקרקעין. 

2. קביעת גבולות המגרש התלת-ממדי בתכנית או בהתאם לתקנות רישום מגרש תלת מימדי.

3. במקרה של שימושים שאינם לצורכי ציבור, התכנית עשויה שלא להיות בסמכות הועדה המקומית.

שימו לב, שחוק המקרקעין קובע כי דירה בבית משותף או חלק אחר בבית המשותף לא יירשמו כחלקה תלת-ממדית. 

את הוראות חוק המקרקעין וחוק התכנון והבניה, משלימות תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), תש"ף-2020, הקובעות אילו מסמכים תכלול תכנית הכוללת מגרשים תלת מימדיים, את אופן סימון גבולות המגרש התלת מימדי בתשריט, הצורך בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין וזכותם להתנגד לתשריט, ועוד. 

לסיכום-

התיקון לחוק פותח אפשרויות תכנוניות חדשות, לרבות הקמת תשתיות תת-קרקעיות לרבות מערכות תחבורה במפלסים שונים (למשל המטרו), ובכך מביא לייעול השימוש במרחב העירוני באמצעות תכנון רב-שכבתי.

לכן, תכניות רבות ותשריטי חלוקה עשויים לכלול הוראות בדבר חלוקת הקרקע לשכבות והעברת הבעלות בקרקע לגורמים אחרים, על כן חשוב לשים לב לכל תכנית והיתר, ולעמוד על הזכויות שלכם, באמצעות הגשת התנגדות מתאימה במסגרת המועדים שהוקצו לכך בחוק, או להגיש תביעות מתאימות לצורך קבלת פיצוי. 

מוזמנים לפנות לייעוץ.