המדריך להגשת התנגדות להיתר

הגשת התנגדות להיתר בנייה - מדריך מקיף

הליך הגשת התנגדות להיתר בנייה הוא כלי חשוב העומד לרשות בעלי זכויות בקרקע ובעלי מקרקעין גובלים, המאפשר להם להביע את עמדתם ולהגן על זכויותיהם בנוגע לבקשות היתר בנייה שעשויות להשפיע עליהם ולפגוע בזכויותיהם.

מי רשאי להגיש התנגדות?

1. *בעלי זכויות בקרקע* - בעלי הקרקע או המחזיקים בה כדין רשאים להגיש התנגדות לבקשה להיתר שהוגשה במקרקעין.

2. *בעלי מגרשים גובלים* - במקרים בהם פורסמו הקלות או שימושים חורגים, בעלי מגרשים הגובלים במגרש נשוא הבקשה רשאים אף הם להגיש התנגדות.

מה מועד הגשת ההתנגדות? 

1. מועד ההגשה מצויין על גבי פרסום הבקשה והוא על פי רוב *14 ימים* מיום פרסום הבקשה להיתר 

2. חשוב להקפיד על הגשת ההתנגדות במועד

3. יחד עם זאת, בחלק מהוועדות המקומיות ניתן להגיש בקשה מתאימה ולקבל ארכה להגשת התנגדות, תלוי במדיניות הוועדה הספציפית 

מהו כולל הליך ההתנגדות?

שלב ראשון: הגשת התנגדות

1. בשלב הראשון ובתוך 14 יום תוגש התנגדות 

2. על ההתנגדות להיות מפורטת ומנומקת ולכלול את כל הטענות והמסמכים הרלוונטיים 

3. ההתנגדות תתבסס בעיקרה על טענות מעולם דיני התכנון ודיני הקניין 

4. מועד הגשת ההתנגדות הוא השלב המתאים לצירוף חוות דעת מקצועיות (למשל: חוות דעת יועץ תנועה, אקוסטיקה וכו')

5. ההתנגדות היא המסמך המכונן ועל פי הפסיקה לא ניתן להעלות טענות שלא הועלו במסגרת ההתנגדות בהמשך ההליך (כלומר בערר ועתירה מנהלית)

שלב שני: הגשת תשובה להתנגדות

1. לאחר הגשת ההתנגדות הכתובה, רשאי מגיש הבקשה להגיש תגובה כתובה להתנגדות

2. מומלץ מאוד להגיש תגובה להתנגדות, על ידי עורך דין לתכנון ובניה, שכן המענה מהווה הזדמנות להתמודד עם טענות המתנגדים באופן מפורט ומנומק 

3. במסגרת המענה ניתן להציג את עמדת המבקש בפני הועדה המקומית, שלא תמיד מזמנת את הצדדים לשמיעת טענותיהם, ולהבהיר נקודות שאולי לא היו ברורות בבקשה המקורית

 4. הניסיון מלמד כי תגובה מקצועית יכולה לסייע משמעותית בקבלת החלטה לטובת מגיש הבקשה

שלב שלישי: דיון בוועדה המקומית

1. ההתנגדות נדונה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - מדובר בנבחרי ציבור שלא כולם בקיאים בחוקי התכנון והבניה

2. *חשוב לציין:* לא בכל הוועדות המקומיות מזמנים את הצדדים להופיע בפני הוועדה. ישנן ועדות בהן ההחלטה מתקבלת על סמך המסמכים בלבד - לכן מומלץ להגיש מסמכי התנגדות או כתב תשובה מקצועיים מפורטים ומנומקים

3. במקרה שמתקיים דיון עם הצדדים:

  - המתנגד מוזמן להציג את טענותיו

  - מגיש הבקשה רשאי להגיב להתנגדות

4. לבסוף הוועדה מקבלת החלטה ברוב קולות - לא לאשר או לאשר את הבקשה להיתר, במלואה או בחלקה

שלב רביעי: ערר על החלטת הוועדה המקומית

*מי רשאי להגיש ערר?*

1. המתנגדים להיתר שהתנגדותם נדחתה

2. מגיש הבקשה להיתר במקרה של דחיית הבקשה או קבלת התנגדויות

*מועד הגשת הערר*

1. יש להגיש את הערר תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה

2. מדובר במועדים קשיחים שאינם ניתנים להארכה, אלא במקרים מיוחדים

3. *חשוב מאוד:* אי הגשת ערר במועד מונעת כל אפשרות לתקוף את החלטת הוועדה המקומית בעתיד 

*דגשים להליך הערר*

1. הערר מוגש לוועדת הערר המחוזית

2. יש לבסס את הערר על הטענות שנטענו במסגרת ההתנגדות ולא ניתן להעלות טענות חדשות

3. לאחר הגשת הערר ייקבע דיון בערר בפני ועדת הערר - מדובר בדיון בפני טריבונל משפטי מאוד מקצועי בדיני התכנון והבניה ולא רצוי להגיע לדיון זה ללא ייצוג על ידי עורך דין הבקיא בתכנון ובניה 

4. יצוין כי על החלטת ועדת הערר ניתן לעתור לבית המשפט המחוזי

5. אם לא מוגש ערר החלטת הועדה המקומית הופכת לסופית וחלוטה ולא ניתן לתקוף אותה 

מה כוללת התנגדות מקצועית? 

התנגדות מקצועית על ידי עורך דין תכנון ובניה כוללת בדיקות רבות וביניהם: 

1. בדיקת מסמכי הקניין והיבטים קנייניים - בחינת מעמד המתנגד וזכות ההתנגדות שלו, וכן בדיקת מערך הזכויות הקנייניות בחלקה והשגת הרוב הדרוש להגשת הבקשה להיתר 

2. איסוף מידע תכנוני כולל עיון בתיק הבניין ברשות המקומית, בדיקת התכניות החלות על המקרקעין, בחינת ההנחיות המרחביות והמדיניות העירונית, איתור תקדימים דומים באזור

3.ניתוח הבקשה להיתר - בדיקת חישובי שטחים, בחינת קווי בניין ומרחקים, בדיקת גובה וצפיפות, ניתוח השפעות על תשתיות 

4. סיור וצילום המצב בשטח

5. הכנת התנגדות מקצועית, מפורטת ומנומקת 

6. בדיקת ההיבטים הפרוצוראליים, בדיקת מועדים להגשת ההתנגדות, זיהוי הגורם המוסמך לדון בהתנגדות

7. גיבוש אסטרטגיה- זיהוי הטענות המרכזיות, דירוג חשיבות הטענות, תכנון מבנה ההתנגדות, הכנת חלופות אפשריות

8. ייצוג בדיון בפני הועדה המקומית באופן מקצועי ורהוט, במידה שמוזמנים לדיון

לסיכום

הגשת התנגדות להיתר בנייה היא הליך מורכב בעל השלכות משמעותיות. מכיוון שההתנגדות היא המסמך המכונן ועל פי הפסיקה לא ניתן להעלות טענות שלא הועלו במסגרת ההתנגדות בשלבים מאוחרים יותר (כגון ערר ועתירה מנהלית), קיימת חשיבות קריטית לייצוג משפטי מקצועי כבר בשלב זה.

רק עורך דין הבקיא בדיני התכנון יוכל לבחון את התאמת הבקשה לחוק התכנון והבניה ולכלל התקנות שהותקנו מכח החוק, ולהבטיח ייצוג הולם שייתן תוצאה מיטבית.