"תכנית מצומצמת"

"תכנית מצומצמת"

סעיף 86א לחוק התכנון והבניה, קובע הליך תכנוני מיוחד ומקוצר, לאישור תכנית, המכונה "תכנית מצומצמת". 

ההחלטה האם להגיש תכנית בהליך מקוצר היא של מגיש התכנית, שיכול לבחור האם להגיש את התכנית במסלול רגיל או בהליך המקוצר. משנבחר אופן הגשת התכנית, לא ניתן לשנות את ההליך, ולהעביר את התכנית ממסלול ממסלול. 

על כן חשוב להכיר ולדעת מהו הליך לאישורה של תכנית מצומצמת, ובכך לחסוך לעיתים זמן וכסף רב בהליך התכנוני. 

מהי תכנית מצומצמת? 

מדובר בתכנית שחלה על מגרש אחד או על מגרשים צמודים, בשטח כולל של עד 5000 מ"ר. 

הליך זה הינו בסמכות ועדה מקומית ללא קשר להסמכתה כועדה מקומית עצמאית. 

מהם התנאים לאישורה של תכנית מצומצמת?

1. ראשית, תכנית מצומצמת אינה יכולה לחול על שטח הגדול מ 5000 מ"ר. שטח זה צריך להיות רציף, ולכלול מגרש אחד או מספר מגרשים. 

2. משום שאין התייחסות לייעוד המגרש, נראה שניתן לכלול במסגרת הקו הכחול של התכנית מגרשים בייעודים שונים, לרבות : דרכים, שטחים ציבוריים, ועוד. כך, אם יש דרך או שטח ציבורי פתוח המפרידים בין המגרשים, אין מניעה לכלול אותה בתוואי הקו הכחול, ובבלבד ששטחם ייחשב כחלק מהשטח האמור. 

מהם הנושאים שיכולים להכלל בתוך תכנית מצומצמת? 

על פי הוראות חוק התכנון והבניה, תכנית מצומצמת יכולה לעסוק אך ורק בנושאים הבאים: 

קווי בניין, הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי, גודל מגרש מינימאלי, כל עניין שניתן לבקשו כהקלה, הרחבת יחידות דיור, והוספת שטחי שירות תת קרקעיים. 

תכנית הכוללת נושא אחר מעבר לנושאים אלו, אינה יכולה להתאשר במסלול תכנית מצומצמת. 

 מה ההליך לאישורה של תכנית מצומצמת? 

ראשית, הסמכות לאשר הפקדת תכנית מצומצמת, הינה של יו"ר הועדה המקומית, ללא צורך בפורום הרחב של הועדה המקומית. 

כמו כן, הבדיקה התכנונית המוקדמת, לפני הפקדתה של התכנית, תבוצע על ידי מהנדס הועדה, תוך שלושים יום בלבד, מיום שהוגשה. כך גם חוות דעתו תוגש עת תום המועד לביצוע הבדיקה התכנונית – כלומר תום שלושים יום. 

יו"ר הועדה המקומית לא יחליט על הפקדת התכנית אלא אם כן מהנדס הועדה המליץ על כך בחוות דעתו 

לאחר מכן, יו"ר הועדה המקומית ידון בתכנית ויחליט האם להפקידה וזאת תוך 45 ימים מיום שהוגשה לו 

יו"ר הועדה המקומית רשאי, לפני הפקדת התכנית, לדרוש הכנסת שינויים או מילוי תנאים. אלו ימולאו תוך 30 יום. אם לא תוקנה התכנית בתקופה זו יראו את החלטת יו"ר הועדה כבטלה. 

מהם המועדים לאישורה של התכנית?

מכיוון שמדובר בתכנית החלה על שטח מצומצם ובנושאים מוגבלים, קבע המחוקק הליך מקוצר לאישורה של תכנית מצומצמת. 

כך, בניגוד לתכנית "רגילה" שבה הבדיקה התכנונית המוקדמת יכולה להתבצע עד 60 ימים, הרי שבתכנית מצומצמת, על מהנדס הועדה לעשות זאת תוך 30 יום בלבד, ותקופה זו אינה ניתנת להארכה. 

כמו כן, בהליך אישורה של תכנית מצומצמת, מקצר המחוקק את מועד הגשת חוות דעת מהנדס הועדה, שיוגש בתוך אותם 30 ימים שנקצבו לביצועה של הבדיקה התכנונית המוקדמת. 

לכן המשמעות היא, שניתן לכאורה לקבל החלטה להפקיד את התכנית תוך 30 ימים בלבד מיום שהוגשה. 

גם התקופה להחלטת יו"ר הועדה האם להפקיד את התכנית קוצרה מ-60 יום במסלול "רגיל" לכדי 45 יום במסלול המקוצר. כך גם המועדים לתיקון התכנית ולהכנסת תנאים בה, בהתאם להחלטת יו"ר הועדה המקומית, עומד על 30 יום בלבד. 

בסעיף 109 לחוק, מסכם המחוקק כי התקופה הכוללת לאישורה של תכנית מצומצמת עומד על 8 חודשים בלבד, לעומת תכנית "רגילה" שיכולה להתאשר עד 12 חודשים. 

מה החסרון בהגשת תכנית מצומצמת? 

סעיף 109 לחוק התכנון קובע כי אם לא החליטה הועדה המקומית לעניין התכנית המצומצמת תוך 8 חודשים, ניתן להעביר את התכנית לדיון בועדה המחוזית.

על החלטת הועדה המחוזית ניתן לערור (ברשות יו"ר הועדה המחוזית) למועצה הארצית.

אלא שזכות זו לערור על החלטת הועדה המחוזית אינה ניתנת למי שבחר במסלול לאישורה של "תכנית מצומצמת". 

נציין כי לטעמנו אין לכך משמעות רבה, משום שממילא רשות לערור על החלטת יו"ר הועדה המחוזית, ניתנת בצמצום, ובמקרים חריגים בלבד. 

חיסרון נוסף הינו בהוראה לפיה, אם לא אושרה התכנית המצומצמת תוך 10 חודשים מיום שהוחלט על הפקדתה, יראו את התכנית כבטלה. 

מדוע נדרשת המלצת מהנדס הועדה כתנאי להחלטת יו"ר הועדה המקומית? 

על פי רוב, החלטה להפקיד תכנית נתונה בידי הועדה מקומית הכוללת מספר חברים, העורכים דיון שקוף וגלוי הנתון לביקורת.

במקרה של תכנית מצומצמת ניתנה הסמכות בידי גורם אחד, הלא הוא יו"ר הועדה המקומית.

הנה כי כן, במקום דיון שקוף וציבורי בהפקדת התכנית, נתונה ההחלטה בידי נושא משרה אחד, שעל פי רוב אינו איש מקצוע בתחום התכנון והבניה. 

על מנת לאזן כח זה, ולהגבילו, קבע המחוקק את התנאי לפיו נדרשת המלצת מהנדס הועדה, שיתייחס במסגרת חוות דעתו המקצועית להיבטי התכנית ולהשלכותיה. 

על מהנדס הועדה להמליץ מפורשות על הפקדת התכנית והוא אינו רשאי להותיר את השאלה לפתחו של יו"ר הועדה המקומית. 

ניתן לסכם ולומר כי על מנת להפקיד תכנית מצומצמת נדרשת הסכמה בין השניים – יו"ר הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית. 

העברת ההחלטה על הפקדת התכנית לועדה המקומית 

חשוב לציין כי החלטת יו"ר הועדה המקומית על הפקדת התכנית תישלח לחברי ועדת המשנה של הועדה המקומית, כאשר שניים מהם לפחות, רשאים לדרוש, תוך 7 ימים שיתקיים דיון בהפקדת התכנית בועדת המשנה. 

אם הוצגה דרישה שכזו, ייקבע הדיון בתכנית לישיבת ועדת המשנה הקרובה ולא יאוחר מ-15 יום מעת שהוצגה הדרישה. 

אם לא הוצגה כדרישה שכזו, החלטת יו"ר הועדה המקומית להפקיד את התכנית הינה החלטה סופית. 

ומה קורה אם יו"ר הועדה המקומית מחליט שלא להפקיד את התכנית? 

במקרה זה, ניתן להגיש את התכנית במסלול הרגיל, ובתוך כך להביאה לדיון בפני ועדת המשנה לתכנון ובניה, שעל החלטתה ניתנת זכות ערר לועדת הערר המחוזית. 

יתרונות וחסרונות נוספים של תכנית מצומצמת

חשוב לציין שלא ניתן לעצור את המצב התכנוני לפי הוראות חוק התכנון והבניה לכשמופקדת תכנית מצומצמת, זאת בניגוד להפקדתה של תכנית "רגילה".

כמו כן, ניתן להורות על תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, כתוצאה מפגיעה שנגרמה מהפקדתה של התכנית. במקרה זה עשויה הועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי מהיזם שהפקיד את התכנית. 

אין חובה לפרסם הודעה בדבר הפקדתה של תכנית מצומצמת על גבי שלט, וניתן לקבוע דרכי פרסום אחרות. 

ככל שלא הוגשו התנגדויות, לא יראו תכנית מצומצמת כמאושרת (בדומה לתכנית "רגילה"), אלא נדרש להביאה לדיון בפני ועדת המשנה של הועדה המקומית, ורק החלטה פוזיטיבית של ועדה זו תוביל לאישורה של התכנית המצומצמת.