שימוש חורג

שימוש חורג: סיכום מפורט מתוך חוק התכנון והבניה

הגדרה:

שימוש חורג, כפי שמפורט בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מוגדר כשימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותרה להם בתוכניות המתאר או בהיתר הבניה. משמעות הדבר היא פעילות שאינה תואמת את ייעוד הקרקע או המבנה כפי שקבעו הרשויות.

סוגים:

• שימוש חורג מתוכנית: כאשר השימוש אינו תואם את ייעוד הקרקע כפי שנקבע בתוכנית המתאר. לדוגמה, שימוש במבנה המיועד למגורים לפי התכנית למטרות תעסוקה ומסחר.

• שימוש חורג מהיתר: כאשר השימוש אינו תואם את ההיתר שניתן לבניין. לדוגמה, שימוש בדירת מגורים למרפאה או לגן ילדים. 

הליך בקשה:

• היתר לשימוש חורג מתכנית - יינתן לתקופה מוגבלת מראש 

• היתר לשימוש חורג מהיתר - יכול להינתן לתקופה מוגבלת מראש.

פרסום להתנגדויות: 

בדומה לבקשת הקלה, בקשה לשימוש חורג תפורסם להתנגדויות בעלי הזכויות במקרקעין ומקרקעין גובלים. 

אישור:

הוועדה תבחן את הבקשה לשימוש חורג ותשקול את כל ההיבטים הרלוונטיים, לרבות:

• התאמה למדיניות התכנון והבניה באזור

• ההשפעה הסביבתית

• זכויות שכנים ומתנגדים

• צרכים ציבוריים מיוחדים

המבחנים שנקבעו בפסיקה לאישור שימוש חורג: 

השימוש החורג הוא כלי תכנוני חשוב, ואולם, יש לעשות בו שימוש זהיר בנסיבות מיוחדות ולא להפוך הליך זה למסלול עוקף תכנון. 

פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג - הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש. 

הפרמטר השני אותו יש לבחון הינו היקף השימוש החורג- למשל השטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש. 

אפשרות נוספת שבגינה ניתן להשתמש בכלי של שימוש חורג הינו ל"תקופת נסיון". 

פרמטר נוסף הינו המועד בו אושרה התוכנית הקיימת. 

עקרון הגישור - האם השימוש החורג מתאים למגמת התכנון באזור מסויים. ככל שהתכנון הסטטוטורי מתקדם יותר, כך הנטיה לאשר שימוש חורג המגשר לשימוש החדש גדולה יותר. 

חשוב להבהיר כי עקרון ה"גישור" מסוייג ומוגבל ב"עקרון ההפיכות"- היינו האם ניתן להשיב את המקרקעין לשימושם המקורי. 

שיקול מהותי שיש לשקול בדיון באישור שימוש חורג הינו פגיעה ו/או הרווח של צדדים שלישיים. 

עם שקילת שיקולים אלו, הוועדה רשאית לאשר את הבקשה, לאשרה בתנאים או לדחות אותה. 

במקרה של אישור, הוועדה תקבע את תנאי השימוש, כמו משך הזמן המותר, היקף השימוש והמגבלות החלות עליו. 

על החלטת הועדה המקומית ניתן לערור לוועדת הערר המחוזית. 

חשיבות השימוש החורג:

שימוש חורג עשוי להיות חשוב הן ליזמים פרטיים והן לציבור הרחב. יזמים עשויים למצוא הזדמנויות עסקיות חדשות באמצעות שימוש חורג, תוך ניצול יעיל יותר של משאבי קרקע. הציבור הרחב עשוי להפיק תועלת משימוש חורג במגוון דרכים, כגון קבלת שירותים חיוניים שאינם זמינים באזור מגוריהם כגון מרפאות וגני ילדים.

היבטים משפטיים:

ביצוע שימוש חורג ללא היתר מהווה עבירה פלילית. 

אדם המבצע שימוש חורג צפוי לקנסות ואף להריסת המבנים או השטחים בהם נעשה שימוש שלא כדין.

מומלץ להיוועץ בעורך דין לתכנון ובניה בכל הליך לשימוש חורג – בין אם הנכם מגיש הבקשה ובין אם הנכם מעוניינים להתנגד לה.