פיצול דירות

פיצול דירות צמודות קרקע - מה קובע חוק התכנון והבניה בנושא? 

תיקון 155 קובע כי הוועדה המקומית תיתן הקלה לתוספת יחידת דיור אחת לכל בית צמוד קרקע קיים, גם אם הדבר חורג ממספר יחידות הדיור המותר בתכנית. הוועדה המקומית, רשאית לאשר זאת באמצעות פיצול דירה קיימת, הוספת דירה חדשה, או שילוב של השניים, וכן רשאית לאשר תוספת שטחי בנייה מעבר למותר בתכנית.

החוק חל על בקשות שיוגשו עד 1 ביוני 2025.

מהו צמוד קרקע?

לפי החוק יחידת דיור צמודת קרקע מוגדרת כיחידה על מגרש המיועד לעד 4 יחידות לדונם, ללא דירה מעליה או מתחתיה, כאשר שטח יחידת הדיור כולל את שטח הממ"ד.

מהם התנאים לאישור ההקלה? 

א. דרישה לשטח מינימלי של 120 מ"ר בדירה הקיימת במקרה של פיצול ללא תוספת שטח. 

ב. תוספת השטח המקסימלית המותרת היא 45 מ"ר, הכוללת את שטח הממ"ד. 

ג. כל יחידת דיור חייבת להיות בשטח של לפחות 45 מ"ר (לא כולל מדרגות) ולכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים. 

ד. התכנית החלה על המגרש חייבת להיות מאושרת מלפני 7 באוגוסט 2017. 

ה. המגרש לא יכול להיות במתחם השפעה של המטרו, לפי חוק המטרו.

האם התוספת מוגבלת בשטח היישוב? 
הוועדה המקומית רשאית לקבוע מכסה מרבית של יחידות דיור שתתיר להוסיף בתחומי הישוב, בהתבסס על חוות דעת מהנדס הוועדה, אך לא פחות מ-20% מיחידות הדיור צמודות הקרקע הקיימות בתחומה. 

החלטת הועדה תפורסם באתר האינטרנט של הועדה ובעיתון, וקיימת אפשרות לערור על ההחלטה תוך 30 יום לועדה הערר. 

אם הועדה המקומית לא קבעה מכסה, נדרשת חוות דעת מהנדס הועדה כי התשתיות ומוסדות הציבור נותנים מענה ראוי לתוספת, ואם הוגשה התנגדות יש להוכיח שהבקשה אינה כוללת פגיעה בלתי סבירה במי שהגיש את ההתנגדות. 

אם כבר אושרה הקלה לתוספת יח"ד במגרש? 
אם כבר ניתנה הקלה לתוספת יח"ד מעבר למספר המירבי המותר במגרש, תופחת התוספת. 

מה ניתן לעשות עם יחידות הדיור הנוספת? האם ניתן למכור אותה? 
היחידה הנוספת יכולה להיות מיועדת להשכרה או למגורי קרוב בלבד, ולא ניתן להעביר את הבעלות בה בנפרד מהדירה הקיימת, בנוסף לא תאושר בה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים. 

האם נדרש להוסיף חניה? 
עבור יחידות עד 60 מ"ר, אין חובת התקנת חניה במגרש, אך ניתן לחייב השתתפות בהקמת חניה בחניון ציבורי.

האם ניתן לעשות שימוש במרתף? 
בפיצול ללא תוספת שטח, מותר להסב שטחי שירות שנועדו למרתף או למחסן לשטח עיקרי למגורים בהיקף של עד 60 מ"ר סך הכל, מתוכם עד 7.5 מ"ר שטח מחסן - בהינתן עמידה בדבר גובה מזערי של שטחים המיועדים למגורים. 

איך משיבים מצב לקדמותו? 
ניתן לבטל פיצול שלא כלל תוספת שטח, ולהחזיר את המצב לקדמותו, ללא צורך בהיתר.

האם יש לשלם היטל השבחה? 
היטל ההשבחה הינו מופחת, ויעמוד על סך 34% מההשבחה (למעט במקרים של שינוי שימוש במרתף/מחסן או תוספת שטח), כאשר מחציתו משולמת בקבלת ההיתר והיתרה במימוש זכויות.

האם יש חובה להוסיף מרחב מוגן? 

בבקשה להקלה שאינה כוללת תוספת שטח, ייתכן שההקלה תותנה בשיפורי לעומת זאת בבקשה להקלה הכוללת תוספת שטח, חלה חובת בהקמת ממ"ד או שיפורי מיגון.

האם נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל? 
במקרקעי ישראל בתחום רשות עירונית, לא נדרש אישור רמ"י ולא ייגבה תשלום לרמ"י. 

לסיכום

תיקון 155 נותן את האפשרות להגדיל את היצע הדירות באמצעות פיצול דירות צמודות קרקע. החוק משלב גמישות תכנונית עם מנגנוני בקרה ואיזון, תוך התייחסות להיבטים תכנוניים, קנייניים, בטיחותיים וכלכליים. 

חשוב שבעלי בתים צמודי קרקע יכירו את ההזדמנות לפצל או להוסיף יחידה להשכרה בשטח שבבעלותם, הכוללת את האפשרות להוסיף שטחים בהיטל השבחה מופחת. 

מוזמנים לפנות לייעוץ.