הליכי רישוי ותכנון
מהפכת ההקלות: המציאות החדשה בעולם התכנון והבנייה
רקע לשינוי
תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה הביא עמו מהפכה של ממש בעולם ההקלות. השינוי המהותי הוא בהיפוך ברירת המחדל: בעבר, ניתן היה לבקש הקלות אלא אם נאסר הדבר במפורש. כעת, החל מה-1.1.2025, לא ניתן לבקש הקלה אלא אם הדבר הותר במפורש בתקנות החדשות.
שני שינויים מרכזיים:
1. נאסרה האפשרות לקבוע בתקנות הקלות כמותיות (תוספת יחידות דיור, שטחים או קומות) - תוספות אלה יאושרו בתכניות בלבד ולא בהקלה בהליך רישוי
2. ניתנה לרשות הרישוי סמכות לאשר סטיות מתכנית שהשפעתן מעטה וזניחה, בנושאים שנקבעו בתקנות
אז מה אפשר לבקש?
הקלות בסמכות ועדה מקומית (דורשות פרסום):
- שינויים בקווי בניין בחזית לפי קו הבנייה הקיים ברחוב
- גמישות במספר מבנים במגרשי ציבור
- מבני עזר מעבר לקווי בניין (ביתני שמירה, מקלטים, מעליות, מדרגות חירום ועוד)
- גמישות בדרישות חניה
- הקלות לצורכי נגישות
סטיות מתכנית - בסמכות רשות רישוי
חשוב להדגיש - מסלול זה חל רק על תכניות שהוחלט להפקידן לאחר התקנת התקנות, החל מינואר 2023. במסלול זה ניתן לאשר:
סטיות כמותיות מוגדרות:
- עד 7% בקו בניין צידי/אחורי
- עד 5% בתכסית
- עד 10% ביעד ניהול נגר
- המרות והעברות שטחים (עיקרי לשירות, העברה לתת-הקרקע)
- מישות בגבהים (עד 2 מטר לבניין, 0.5 מטר במפלס כניסה)
תנאים מצטברים הכרחיים לאישור סטייה מתכנית:
- השפעה מעטה וזניחה על חזות הבניין והסביבה (נדרשת חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית)
- אין יצירת הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש
- אין פגיעה בשלד הבניין, יציבותו, מערכותיו ותפקודו
- הסטייה לא הוגדרה בתכנית כסטייה ניכרת
חשיבות ההבחנה בין הקלה לסטייה מתכנית:
- הקלה: הליך ארוך יותר הכולל פרסום ודיון בוועדה המקומית
- סטייה: מסלול מהיר ברשות רישוי, ללא צורך בפרסום
- סטייה אפשרית רק בתכניות חדשות שהופקדו אחרי התקנת התקנות
תקנות סטייה ניכרת - חיות ובועטות
למרות שהתקנות החדשות מבטלות פורמלית את תקנות סטייה ניכרת, חשוב להבין שמהותן נשארת בתוקף. הסיבה לכך היא שהוועדה המקומית עדיין מוסמכת לאשר בתכנית את כל מה שהיה מותר בעבר כהקלה. תקנות סטייה ניכרת ממשיכות למעשה לשמש כ"מצפן" המגדיר את הגבול העליון של מה שניתן לאשר במסגרת תכנית.
פתרונות תכנוניים במציאות החדשה
במקרים בהם נדרשת הקלה החורגת מהמסגרת החדשה, יש צורך בהכנת תב"ע נקודתית. המגמה היא שרשויות מקומיות יקדמו תב"ע כוללנית שתכלול מראש את ההקלות הנפוצות, כך שלא יידרש כל אזרח או יזם להכין תב"ע נקודתית משלו. קיימת אפשרות שהשר יאריך את תקופת ההקלות לתוספות בנייה ברשויות שיקדמו וימליצו על אישור תב"ע כזו - מומלץ לעקוב!
המלצות מעשיות:
בדיקה מקדימה חוסכת זמן וכסף
חשוב לבחון היטב האם בכלל נדרשת הקלה.
יש נושאים שפורסמו כהקלה כי היד הייתה קלה על ההדק, חשוב לבחון האם בכלל יש צורך בהקלה לאור לשון התכנית והוראות תקנות התכנון והבניה.
חשיבות הייעוץ המקצועי
ייעוץ משפטי ואדריכלי מקצועי בשלב מוקדם יכול לחסוך זמן, כסף וטרחה מיותרת. המומחים יכולים לזהות את המסלול המיטבי - האם נדרשת הקלה, האם מדובר בסטייה מותרת במסלול המהיר, או שמא נדרשת תב"ע.
בדיקת תחולת התקנות
חשוב לבדוק את מועד הפקדת התכנית החלה על המגרש. אם מדובר בתכנית ישנה, לא ניתן יהיה לנצל את מסלול הסטייה המהיר, ויהיה צורך לפעול במסלול ההקלות או להכין תכנית חדשה.
הכנת תכניות חדשות
בעת הכנת תב"ע, יש להתייחס למסגרת שנקבעה בתקנות סטייה ניכרת כגבול העליון של מה שניתן לכלול בתכנית. תכנון נכון מראש יכול למנוע את הצורך בהקלות עתידיות.
מבט לעתיד
השינוי בחוק מסמן מגמה ברורה של הסדרה וייעול. המעבר מ"הכל מותר אלא אם נאסר" ל"הכל אסור אלא אם הותר" מחייב חשיבה תכנונית מעמיקה יותר בשלבים המוקדמים. בטווח הארוך, הדבר צפוי להוביל לתכנון טוב יותר, ודאות רבה יותר ליזמים, ופחות צורך בהליכי הקלות ממושכים. עם זאת, ההצלחה תלויה במידה רבה בנכונות הרשויות המקומיות לקדם תכניות מתאימות שיכללו מראש את הגמישות הנדרשת.
