היטלי השבחה

הכרעת שמאי מכריע בהיטלי השבחה: סמכות, עילות ומבחני התערבות

מבוא: היטל השבחה והליכי הערר

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה עקב אישור תכנית בניין עיר, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג. תכליתו העיקרית של היטל זה היא להשיב לציבור חלק מהרווח שהופק לבעל הנכס כתוצאה מפעולות תכנוניות של הרשות המקומית. החיוב בהיטל השבחה מתקבל בדרך כלל באמצעות הודעה רשמית מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. 

בעל נכס שקיבל הודעה על חיוב בהיטל השבחה עומדות בפניו שתי אפשרויות עיקריות להגשת השגה (ערעור), בהתאם למהות המחלוקת. קיימת הבחנה ברורה בין ערעור על עצם החיוב לבין ערעור על גובה החיוב, כאשר לכל אחד מהם מסלול דיוני נפרד ומוסמך. 

כאשר המערער סבור שאינו חייב כלל בתשלום היטל השבחה – לדוגמה, אם הוא זכאי לפטור מהיטל, או שההשבחה הנטענת אינה חלה על נכסו – עליו לפנות לוועדת הערר המחוזית. ערעור מסוג זה יוגש בתוך 45 ימים מיום קבלת שומת הוועדה המקומית. כתב הערעור הנדרש יכלול פרטים מזהים של המערער והמשיבים (בדרך כלל הוועדה המקומית), פרטי התוכנית הרלוונטית או הבקשה להקלה/שימוש חורג, מועד קבלת ההחלטה או הצגת לוח השומה, תאריך תשלום ההיטל או מתן הערובה, וכן את נימוקי הערעור. 

לעומת זאת, כאשר המחלוקת אינה נוגעת לעצם החבות בהיטל, אלא לגובה ההיטל שנקבע בשומת הוועדה המקומית, על בעל הנכס לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע. בקשה זו תוגש ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בתוך 45 ימים מיום קבלת החיוב. 

הפיצול הברור בין מסלולי הערעור – האחד לוועדת הערר והשני לשמאי מכריע – אינו רק עניין פרוצדורלי, אלא משקף תפיסה מהותית של המחוקק. הפרדה זו מכוונת לנתב מחלוקות שמאית מקצועיות למומחה ייעודי (השמאי המכריע), בעוד ששאלות משפטיות רחבות יותר או פגמים מנהליים בעצם הטלת החיוב, נדונות בפני גוף מעין-שיפוטי בעל סמכות רחבה יותר (ועדת הערר). מבנה זה נועד לייעל את ההליך ולהבטיח שכל סוג מחלוקת יידון בפני הגורם המקצועי המתאים ביותר. מכאן נובעת חשיבות עליונה לאבחון מדויק של מהות המחלוקת בשלב מוקדם, שכן בחירה שגויה במסלול הערעור עלולה להוביל לדחיית הערעור על הסף או לעיכובים מיותרים, ובכך לבזבוז זמן ומשאבים. מורכבות זו מדגישה את הצורך בקבלת ייעוץ משפטי ושמאי מקצועי כבר בתחילת הדרך, כדי לנווט ביעילות במערכת המנהלית והמשפטית.

תפקידו ומעמדו של שמאי מכריע

השמאי המכריע הוא תפקיד בעל אופי מעין-שיפוטי, אשר נוסד במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, שנכנס לתוקף במאי 2009. תפקידו המרכזי של השמאי המכריע הוא לדון ולהכריע במחלוקות הנוגעות לשומות מקרקעין בין אזרחים (הנישומים) לבין הרשויות המקומיות. סמכותו מתמקדת בעיקר בסוגיות הקשורות לגובה החיוב בהיטלי השבחה, וכן בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. 

מעמדו המיוחד של השמאי המכריע עוגן בחוק ובתקנות, ובכלל זה בתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט-2008. ההליך המתנהל בפני שמאי מכריע נחשב להליך משפטי לכל דבר ועניין, והדין מקנה לו סמכויות מעין-שיפוטיות. על השמאי המכריע חלות חובות אתיות שונות, לרבות איסורים על עבודה כשמאי פרטי או עיסוק אחר, בדומה לחובות החלות על שופט. 

תפקיד השמאי המכריע נועד להחליף ולבטל את האפשרות שהייתה קיימת בעבר, לפני תיקון 84 לחוק, לנהל משא ומתן ישיר על השומה בין הנישום לוועדה המקומית. הליך המשא ומתן הקודם היווה מקור לכשלים רבים, והמינוי של שמאי מכריע נועד להבטיח הכרעה אובייקטיבית ומקצועית. השמאי המכריע פוסק על בסיס הוראות החוק והנתונים המקצועיים המצויים בפניו בלבד, ואינו פועל כבורר שמטרתו למצע את טענות הצדדים. 

חשוב להדגיש כי סמכותו של השמאי המכריע מוגבלת באופן מובהק למחלוקות הנוגעות לגובה החיוב בהיטל השבחה. הוא אינו מוסמך לדון במחלוקות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל, אשר מקומן הבלעדי הוא בפני ועדת הערר. שמאי מכריע רשאי להכריע בשאלות משפטיות שהוא נדרש אליהן במסגרת קביעת גובה השומה, אך הוא אינו רשאי להעלות מיוזמתו סוגיה משפטית שלא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים. 

השמאי המכריע ממונה מתוך רשימה סגורה של שמאים שאושרה על ידי שר המשפטים. יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין מודיע לצדדים על זהותו של השמאי המכריע שמונה בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה. בתוך 21 ימים מיום שנודע למערער על מינוי השמאי המכריע, עליו להמציא לשמאי המכריע ולוועדה המקומית את כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות נסח רישום, שומת הוועדה המקומית והמסמכים הנספחים לה, וכן שומה שנערכה מטעמו (אלא אם השמאי המכריע פוטר אותו מכך). המשיבים (הוועדה המקומית וכל גורם רלוונטי אחר) יגישו את תשובותיהם בתוך 30 ימים מיום שהומצאו להם המסמכים. לצורך קבלת החלטה, השמאי המכריע רשאי לבקר בנכס, לבקש מסמכים נוספים, להזמין עדים ולבקש חוות דעת מומחה. החלטתו נמסרת בדרך כלל תוך 60 יום מיום תגובת הצדדים האחרונה או מיום הדיון האחרון, בכפוף לתשלום שכרו. שכר טרחתו של השמאי המכריע נקבע בתקנות, ושני הצדדים נושאים בו בחלקים שווים, אלא אם השמאי מחליט לחייב רק צד אחד במלוא הסכום. 

נקודה חשובה שיש להדגיש היא שבניגוד לוועדת הערר, שמאי מכריע רשאי לקבוע היטל השבחה גבוה מזה שנקבע על ידי הוועדה המקומית. לדוגמה, אם הוועדה המקומית קבעה היטל של מיליון ש"ח, והנישום טען לחצי מיליון ש"ח, השמאי המכריע יכול לפסוק מיליון וחצי ש"ח. יכולתו זו של השמאי המכריע להגדיל את השומה מהווה גורם אסטרטגי משמעותי בבחירת מסלול הערעור. הסיכון להגדלת החיוב יוצר שיקול דעת קריטי עבור בעל הנכס: האם כדאי להסתכן בהגדלת ההיטל על מנת לנסות להפחיתו, או שעדיף לוותר על הליך זה אם ההשבחה הראשונית נראית סבירה יחסית. עצם קיומו של סיכון זה מעודד בעלי נכסים לבצע הערכת סיכונים מעמיקה טרם הפנייה לשמאי מכריע, ומדגיש את חשיבותה של ועדה הערר כערכאה שאינה יכולה להגדיל את החיוב, כפי שיפורט בהמשך. 

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה: סמכויותיה בהליכי ערר על שמאי מכריע

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מהווה ערכאת ערעור על החלטות שמאי מכריע. על החלטת שמאי מכריע, הן הנישום והן הוועדה המקומית רשאים להגיש ערר בפני ועדת הערר. ערר זה יוגש בתוך 45 ימים מיום מסירת החלטת השמאי המכריע. 

ועדת הערר היא גוף מחוזי הפועל מכוח סימן ב'2 לפרק א' של חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. סמכותה כוללת דיון בעררים על החלטות הנוגעות להיטל השבחה, וכן בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וחוקים נוספים. ועדת הערר נחשבת לטריבונל מקצועי ובעל מומחיות ייחודית בתחום התכנון והבנייה. 

הליכי הערר בפני ועדת הערר מאפשרים העלאת טענות שאינן מוגבלות רק לשאלות משפטיות; סמכותה של הוועדה רחבה ומאפשרת התערבות גם בשאלות שבמומחיות שמאית. הערר יוגש בכתב, בארבעה עותקים, בצירוף עותקים נוספים כמספר המשיבים. המשיבים יגישו את תשובותיהם בתוך 30 ימים מיום קבלת הערר. לוועדה נתונה הסמכות לדרוש מהצדדים מסמכים או ידיעות נוספים הדרושים לבירור הערר, ולקבל חוות דעת מומחה ככל שתראה לנכון. 

במסגרת סמכויותיה, ועדת הערר רשאית למנות שמאי יועץ לצורך קבלת החלטתה. הצדדים להליך יישאו בחלקים שווים בשכרו של השמאי המייעץ. הוועדה רשאית להגיש לשמאי המייעץ שאלות בכתב, והוא ישיב עליהן בתוך 14 ימים. במידת הצורך, הוועדה אף תזמן את השמאי המייעץ לדיון כדי שיציג את חוות דעתו. 

אחד ההבדלים המהותיים והאסטרטגיים בין הליך בפני שמאי מכריע לבין הליך בפני ועדת הערר, הוא היעדר סמכותה של ועדת הערר להגדיל את שומת היטל ההשבחה. בניגוד לשמאי המכריע, שביכולתו לקבוע היטל גבוה יותר מהשומה המקורית של הוועדה המקומית, ועדת הערר מוגבלת לגובה ההיטל שנדרש במקור. כאשר נישום מגיש ערר וטוען ששומת הוועדה המקומית מוגזמת, ועדת הערר רשאית רק לקבל את הערר במלואו, לדחות אותו במלואו, או לקבל/לדחות אותו באופן חלקי. מגבלה זו חלה גם במקרים בהם שמאי מייעץ שמונה על ידי הוועדה עצמה קובע היטל גבוה יותר מהדרישה המקורית. 

היעדר סמכותה של ועדת הערר להגדיל את שומת ההשבחה, יחד עם סמכותה לאשר הסכמי פשרה בין הצדדים (אף שסמכות זו אינה מוגדרת במפורש בחוק, היא הוכרה בפסיקת בתי המשפט) , ממקמת את ועדת הערר כמעין "שסתום ביטחון" במערכת. היא משמשת כגורם ממתן סיכונים עבור בעלי הנכסים. אם החלטת השמאי המכריע אינה נוחה ואף הגדילה את החיוב, הגשת ערר לוועדת הערר מבטלת את הסיכון להגדלה נוספת של ההיטל. עובדה זו מעודדת בעלי נכסים לערער לוועדה כאשר החלטת השמאי המכריע נתפסת כגבוהה מדי, שכן הם אינם עומדים בפני סיכון נוסף מעבר לקביעת השמאי. יתרה מכך, סמכותה של הוועדה לאשר פשרות מעודדת הן את בעלי הנכסים והן את הוועדות המקומיות להגיע להסכמות מחוץ לכותלי הדיון. הוועדה המקומית עשויה להעדיף קבלת תשלום מוסכם, גם אם מופחת, על פני התדיינות ממושכת, במיוחד בידיעה שוועדת הערר אינה יכולה להגדיל את החיוב. תפקיד זה של ועדת הערר מקדם פתרון סכסוכים יעיל ומאוזן, ומספק בקרה מנהלית על שומות שעלולות להיות מופרזות, מבלי להטיל סיכון כספי נוסף על המערער. 

מבחני ההתערבות של ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע

ועדת הערר ממעטת להתערב בהכרעות שמאים מכריעים, וזאת מתוך כבוד למעמדם המקצועי והמעין-שיפוטי. התערבותה שמורה למקרים חריגים בלבד, בהם שוכנעה הוועדה כי נפלו בחוות הדעת של השמאי המכריע "טעות מהותית או דופי חמור". במילים אחרות, הוועדה לא תתערב אלא אם כן, נמצא בשומה פגם היורד לשורש תקפותה מבחינת דיני המנהל הציבורי. 

ועדת הערר נוטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי המכריע אם מסקנותיו מבוססות על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, גם אם קיימות גישות מקצועיות שונות באותה שאלה שמאית. 

עם זאת, קיימות עילות ספציפיות בהן ועדת הערר תתערב בהחלטת שמאי מכריע:

• ממצאים המבוססים על מסד עובדתי בלתי הולם או הנחות לא הגיוניות: הוועדה תתערב אם הממצאים של השמאי נסמכים על בסיס עובדתי שאינו מספק, או אם ההנחות שעומדות בבסיס חוות הדעת אינן הגיוניות. 

• היעדר הסבר מניח את הדעת מצד השמאי המכריע: אם השמאי המכריע לא סיפק הסבר מספק לשאלות שהופנו אליו, ועדת הערר רשאית להתערב. דוגמה לכך היא ביטול רכיבים משומת הפיצוי כאשר השמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת, גם לאחר שוועדת הערר פנתה אליו בשאלות הבהרה. 

• התבססות על תשתית משפטית חסרה או שגויה: התערבות תתקיים כאשר חוות הדעת של השמאי נסמכה על בסיס משפטי לקוי או שגוי. למשל, ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לקבל עמדת שמאי מכריע המבוססת על מסקנה משפטית שגויה, כגון קביעה שאין לגבות היטל השבחה בניגוד לדין. 

• פגמים פרוצדורליים או פגמים היורדים לשורש המעשה המינהלי: ועדת הערר תתערב אם נפל בהחלטת השמאי המכריע פגם היורד לשורש המעשה המינהלי. דוגמאות לפגמים כאלה כוללות ניגוד עניינים, משוא פנים, או חוסר תום לב. התערבות יכולה להתרחש גם אם השומה המכרעת קשה להבנה או לא נומקה כראוי. 

• חוסר סבירות קיצוני בהחלטה: התערבות במקרים של חוסר סבירות קיצוני ביותר שמורה למקרים נדירים עד מאוד. בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתם של מוסדות התכנון, והתערבותו תיעשה במקרים מצומצמים בלבד בהם מתקיימות עילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון חוסר סבירות קיצוני. 

• טעויות מתודולוגיות או טעויות בחישוב, לרבות התייחסות שגויה ל"מצב הקודם": ועדת הערר יכולה לבטל שומת השבחה של שמאי מכריע בשל טעות מהותית. דוגמה מובהקת לכך היא ביטול שומה בה נלקחה בחשבון תכנית שאושרה לפני המועד הקובע ל"מצב הקודם", שכן זוהי טעות מהותית בקביעת השווי הקודם של המקרקעין. ועדת הערר רשאית להתערב גם בשאלות שבמומחיות שמאית, ולא רק בשאלות משפטיות. 

האיזון העדין בין כבוד למומחיות השמאי לבין סמכות הביקורת המנהלית הוא יסוד חשוב במערכת. ועדת הערר, כגוף מנהלי מקצועי, נוקטת בגישה המכבדת את מומחיותו של השמאי המכריע ומתערבת רק במקרים בהם נפל פגם יסודי בשומה. גישה זו מונעת מהוועדה להפוך ל"שמאי-על" הבוחן מחדש כל פרט ופרט בשומה. יחד עם זאת, מכיוון שהחלטת השמאי המכריע היא פעולה מנהלית, היא כפופה לעקרונות היסוד של המשפט המנהלי. לכן, לוועדת הערר הסמכות לבחון לא רק את חוקיות ההחלטה, אלא גם את סבירותה, את המסד העובדתי עליו היא נסמכת ואת תקינות המתודולוגיה השמאית. גישה מורכבת זו מבטיחה כי בעלי נכסים יוכלו לקבל מענה אפקטיבי לשומות פגומות באופן מהותי, ובכך תורמת לאמון הציבור בהליך המנהלי ולשמירה על הגינותו. 

היקף ההתערבות והסעדים שבידי ועדת הערר

כאשר ועדת הערר מוצאת עילה להתערבות בהכרעת שמאי מכריע, עומדים לרשותה מספר סעדים אפשריים, המאפשרים לה גמישות בהתאמת הפתרון למהות הפגם שנמצא:

• קבלת הערר, דחייתו או קבלתו חלקית: הסעד הבסיסי ביותר הוא קבלת הערר במלואו, דחייתו במלואו, או קבלתו/דחייתו באופן חלקי, והכל בהחלטה מנומקת. 

• החזרת הדיון לשמאי המכריע או מינוי שמאי מכריע חדש: לוועדת הערר סמכות להחזיר את הדיון לשמאי המכריע המקורי. סעד זה יינתן במטרה לאפשר לשמאי לתקן פגמים שאותרו בהחלטתו ולשמוע את טענות הצדדים מחדש בהתאם להנחיות הוועדה. במקרים חריגים יותר, כאשר קיים פער משמעותי ובלתי ניתן לגישור בין חוות דעת של שמאים מכריעים שונים ביחס לאותם מקרקעין, ועדת הערר רשאית להורות על מינוי שמאי שלישי (חדש) שידון בהשבחה. בנוסף, הוועדה רשאית להגיש לשמאי המכריע שאלות בכתב ולזמן אותו לדיון כדי שיציג את השומה המכרעת שערך. 

גמישות זו בסעדים שבידי ועדת הערר מעידה על תפקידה לא רק כערכאת ביקורת, אלא גם כגורם המכוון לתיקון ולהשגת צדק מהותי. היכולת להחזיר דיון לשמאי המכריע או למנות שמאי חדש משקפת העדפה של המערכת לתקן את תהליך השומה במקום לבטלו לחלוטין. גישה זו יעילה במיוחד כאשר הפגמים בשומה הם טכניים, ניתנים לתיקון, או כאשר קיימים פערים מהותיים בין הערכות שונות המצריכים חוות דעת מומחה נוספת ובלתי תלויה. מגוון הסעדים מאפשר לוועדה להתאים את התגובה למהות הספציפית של הפגם, ובכך למנוע מצב שבו טעות קלה מובילה לביטול מלא של ההליך ולצורך להתחיל אותו מחדש. גמישות זו תורמת באופן משמעותי ליעילות ולתחושת ההגינות של מערכת היטלי ההשבחה, ומבטיחה שהמחלוקות יוכרעו באופן המשקף את השומה הנכונה והצודקת ביותר.

הערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים

לאחר שוועדת הערר קיבלה החלטה בערר על שומת שמאי מכריע, הצדדים עדיין רשאים לערער על החלטתה לבית המשפט לעניינים מינהליים. עם זאת, חשוב להבין כי בתי המשפט לעניינים מינהליים נוקטים באמת מידה מצמצמת בבואם להתערב בהחלטות ועדת הערר. 

הסיבה לכך היא שהליך הערעור מגיע לבית המשפט ב"גלגול שלישי" ולעתים אף ב"גלגול רביעי". המשמעות היא שהמחלוקת כבר נדונה לעומק בפני גופים מקצועיים בעלי ידע ומומחיות בתחום – תחילה בפני השמאי המכריע ולאחר מכן בפני ועדת הערר. לכן, בית המשפט אינו נוטה להחליף את שיקול דעתם המקצועי של חברי ועדת הערר בשיקול דעתו שלו. 

רשות ערעור לבית המשפט העליון (על פסק דין של בית משפט מחוזי) תינתן במקרים חריגים בלבד, כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. התערבות בית המשפט בהחלטת ועדת הערר תעשה רק אם נפל בה פגם מתחום המשפט המנהלי, כגון חוסר סמכות, חוסר סבירות קיצוני, אפליה, הפעלת שיקולים זרים, או חוסר תום לב. 

היררכיה שיפוטית זו, עם אמת המידה המצמצמת ההולכת וגוברת, היא תכנון מכוון שמטרתו להבטיח יעילות ולכבד את המומחיות המקצועית של הגופים המנהליים. היא מונעת מבתי המשפט הגבוהים לעסוק במחלוקות עובדתיות או שמאית טכניות שכבר נבחנו ביסודיות על ידי הגופים המומחים. המערכת מעדיפה לפתור מחלוקות עובדתיות והערכתיות ברמה המנהלית, ומקצה את המשאבים השיפוטיים לבחינת חוקיות ההחלטות, הגינותן הפרוצדורלית, וחוסר סבירות קיצוני, או לקביעת תקדימים משפטיים רחבים. מנגנון זה מקדם סופיות בהחלטות המנהליות, תוך מתן בקרה חיונית על טעויות יסודיות בדין או התנהלות מנהלית פסולה. בכך, הוא מאזן בין הצורך בנגישות לצדק לבין הימנעות מעומס יתר על מערכת המשפט בסוגיות מקצועיות מובהקות.

סיכום ומסקנות

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ממלאת תפקיד מרכזי וקריטי במערך הדיוני הנוגע להיטלי השבחה. היא מהווה ערכאת ערעור על הכרעות שמאי מכריע, אך סמכות התערבותה אינה בלתי מוגבלת.

נקודות מפתח להבנת סמכות ההתערבות:

• מבחן ההתערבות המרכזי: ועדת הערר תתערב בהכרעת שמאי מכריע רק במקרים של "טעות מהותית או דופי חמור" בשומה, או כאשר קיים פגם היורד לשורש תקפותה מבחינת דיני המנהל הציבורי. זה כולל מקרים של מסד עובדתי בלתי הולם, הנחות לא הגיוניות, היעדר הסבר מספק מצד השמאי, התבססות על תשתית משפטית שגויה, פגמים פרוצדורליים, ניגוד עניינים, חוסר תום לב, או חוסר סבירות קיצוני.

• היעדר סמכות להגדלת השומה: בניגוד לשמאי המכריע, לוועדת הערר אין סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית או השמאי המכריע. עובדה זו מעניקה יתרון אסטרטגי משמעותי לנישום המערער, שכן הוא אינו מסתכן בהגדלה נוספת של החיוב.

• גמישות בסעדים: לוועדת הערר מגוון רחב של סעדים, החל מקבלת הערר (במלואו או בחלקו) או דחייתו, ועד להחזרת הדיון לשמאי המכריע לתיקון פגמים או אף מינוי שמאי חדש במקרים של פערים מהותיים בין שומות. גמישות זו מבטיחה שההליך יחתור לשומה נכונה וצודקת, ולא רק לביטול.

• אמת מידה מצמצמת בבית המשפט: הערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים כפוף לאמת מידה מצמצמת. בית המשפט יתערב בעיקר בשאלות משפטיות או בפגמים מהותיים במעשה המינהלי, ולא יחליף את שיקול הדעת המקצועי של ועדת הערר בסוגיות שמאית ועובדתיות.

המלצות מעשיות לבעלי נכסים:

1. אבחון מדויק של המחלוקת: לפני הגשת הערעור, חיוני לאבחן האם המחלוקת נוגעת לעצם החיוב (ואז יש לפנות לוועדת הערר) או לגובה החיוב (ואז יש לפנות לשמאי מכריע). בחירה שגויה עלולה להוביל לדחיית הערעור.

2. ייעוץ מקצועי מוקדם: מורכבות ההליכים וההבדלים בסמכויות ובסיכונים מחייבים קבלת ייעוץ משפטי ושמאי מקרקעין מומחה כבר בשלבים הראשונים של קבלת שומת היטל ההשבחה.

3. הערכת סיכונים מול שמאי מכריע: יש לשקול היטב את הסיכון הכרוך בפנייה לשמאי מכריע, לאור העובדה שביכולתו להגדיל את שומת ההיטל.

4. ניצול תפקיד ועדת הערר: במקרה של החלטה לא נוחה של שמאי מכריע, יש לנצל את האפשרות לערער לוועדת הערר, תוך הבנה שזוהי ערכאה שאינה יכולה להגדיל את החיוב, ואף יכולה לאשר פשרות.

5. הכנה יסודית לכל שלבי הערעור: לאור אמת המידה המצמצמת של בתי המשפט, יש להשקיע מאמץ רב בהכנת הטיעונים והראיות בשלבים המנהליים (בפני השמאי המכריע ובוועדת הערר), שכן אלו הערכאות העיקריות לבירור המחלוקות השמאית והעובדתית.



הבנה מעמיקה של סמכויות הגופים השונים ומבחני ההתערבות שלהם היא קריטית לניהול נכון ויעיל של הליכי ערעור על היטלי השבחה, ולקבלת ההחלטות האסטרטגיות הנכונות עבור בעל הנכס.