התחדשות עירונית
התחדשות עירונית בחלופת תמ"א - המדריך המקיף ליזמים ובעלי דירות
רקע: מתמ"א 38 לחלופת תמ"א
תיקון 139 לחוק התכנון והבניה משנת 2022 מהווה רפורמה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית. התיקון מחליף את תמ"א 38 המוכרת במסגרת חקיקתית חדשה, המעגנת את העקרונות המרכזיים של התחדשות עירונית בניינית בחוק התכנון והבניה.
מתי חלה חלופת תמ"א?
החלופה החדשה תחול רק כאשר:
- אין תכנית כוללת להתחדשות עירונית החלה על המתחם
- אין תכנית נקודתית להתחדשות עירונית (תכנית בניינית) מאושרת או בהליכי תכנון כמו למשל תכניות שאושרו מכח סעיף 23 לתמ"א
- לא חלה על המבנה תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 והוחלט להפקידה לפני תיקון 139
- הבניין לא מצוי במתחם שהוכרז לפינוי בינוי
במילים אחרות - במקרים בהם קיימת תכנית התחדשות עירונית (בין אם ברמה הכוללנית או הנקודתית), היא תגבר על חלופת התמ"א.
מהו מבנה הטעון חיזוק לפי החלופה?
החלופה תחול רק על מבנים שעונים על הגדרת מבנה טעון חיזוק.
על פי תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, מבנה טעון חיזוק הינו בניין העומד בתנאים הבאים:
- מיועד למגורים (לפחות 70% משטח הבנייה משמש למגורים)
- ניתן היתר לבנייתו לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 וקיימת חוות דעת מהנדס שלא נבנה בהתאם לתקן רעידות אדמה
- לא בוצעו בו עבודות חיזוק לפי תקן רעידות אדמה
- כולל לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור
מהם המסלולים האפשריים להתחדשות עירונית לפי החלופה?
החוק מגדיר ארבעה מסלולים אפשריים:
1. מסלול הריסה ובנייה מחדש
- תוספת זכויות בנייה של עד 400% משטח הבנייה הקיים
- אפשרות להגדלה עד 500% במקרה של שלושה מגרשים גובלים
- תוספת שטחי שירות תת-קרקעיים
- אפשרות לשילוב שימושים ציבוריים
2. מסלול הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר
- העברת זכויות בנייה למגרש אחר בהיקף של עד 300%
- אפשרות לפיצול הזכויות בין המגרש המקורי למגרש האחר
3. מסלול חיזוק - מסלול זה אפשרי רק אם הוכח כי לא ניתן לבצע את הפרוייקט בהריסה ובניה.
- תוספת זכויות של עד 200% משטח הבנייה הקיים
- נדרשת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית המצדיקה את בחירת מסלול החיזוק
- חובת ביצוע סקר הנדסי מקיף
4. מסלול חיזוק והוספת שטחי בנייה במגרש אחר
- תוספת זכויות במגרש אחר של עד 100%
- אפשרות לפיצול הזכויות בין המגרשים
- התניית מימוש הזכויות במגרש האחר בהשלמת החיזוק
היבטים תכנוניים מרכזיים
חובת תכנון מפורט
- חלופת התמ"א מחייבת הכנת תכנית ולאחר מכן הוצאת היתר.
- התכנית חייבת לכלול את כל ההוראות המאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא צורך בתכנית נוספת
- נדרשת התייחסות למערך התשתיות והשטחים הציבוריים
- חובת בחינת ההשפעה על תכנון מתחמי עתידי
- אפשר לפעול בהליך התכנוני והליך הרישוי במקביל
תנאים להפקדת תכנית
- חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית הבוחנת היתכנות תכנונית
- בחינת מענה לצרכי ציבור ותשתיות
- במקרה של שילוב שימושים ציבוריים - הוכחת נחיצות והתאמתם לסביבה
חשיבות הליווי המשפטי
- ליווי משפטי מקצועי חיוני להצלחת הפרויקט, בין היתר בהיבטים הבאים:
- בחירת המסלול המיטבי בהתאם לנתוני המבנה והמתחם
- בחינת התאמה לתכנית המתאר הכולננית ותכניות אחרות על מנת שניתן יהיה לאשר את התכנית בסמכות הועדה המקומית
- הכנת המסמכים הנדרשים להליך התכנוני
- ליווי הליכי התכנון מול הוועדה המקומית
- טיפול בהתנגדויות והשגות בעלי זכויות ובעלי מגרשים גובלים כנגד התכנית
- הבטחת זכויות בעלי הדירות בהסכמים
סייגים ומגבלות
התכנית לא תחול במקרים הבאים:
- אם קיימת תכנית מפורטת מכוח תמ"א 38 שהופקדה טרם התיקון
- אם המבנה מיועד לשימור (למעט מקרים מסוימים)
- אם הוועדה המקומית מצאה כי יש להעדיף תכנון מתחמי
- אם התכנית אינה תואמת תכנית כוללנית
לסיכום
חלופת התמ"א מציעה מגוון מסלולים להתחדשות עירונית, המאפשרים גמישות בבחירת הפתרון המיטבי בהתאם לנסיבות המקרה כולל באמצעות ניוד זכויות.
עם זאת, מורכבות ההליך והדרישות המשפטיות והתכנוניות מחייבת ליווי מקצועי צמוד לאורך כל שלבי הפרויקט.
המידע המובא במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות המקרה שלכם, אתם מוזמנים ליצור קשר.
